Anlita ett ackrediterat skatteombud för fastighetsvinsten vid din franska fastighetsförsäljning 2026

Artikel 244 bis A i CGI och ombudets garanti

Artikel 244 bis A i den franska skattelagen (Code général des impôts) beläggs med en specifik skatt på de vinster som icke-bosatta fysiska eller juridiska personer realiserar vid överlåtelse av fastigheter, fastighetsrättigheter eller andelar i fastighetsintensiva bolag belägna i Frankrike. Grundskattesatsen är 19 procent för fysiska personer bosatta i en EU-medlemsstat, på Island, i Norge eller i Liechtenstein. Den är även 19 procent för invånare i tredjeländer sedan avskaffandet av den förhöjda skattesatsen genom Konstitutionsrådets beslut nr 2015-466 QPC, men sociala avgifter kvarstår beroende på säljarens situation.

Det ackrediterade skatteombudet, som föreskrivs i IV i artikel 244 bis A och i artiklarna 171 quater och 171 quinquies i bilaga II till CGI, är en juridisk person etablerad i Frankrike och ackrediterad av Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP). Det är solidariskt ansvarigt för betalningen av den skatt som säljaren är skyldig, kontrollerar deklaration 2048 IMM eller 2048 M, intygar riktigheten hos de deklarerade underlagen och undertecknar för godkännande det dokument som överlämnas till notarien. Utan detta utseende kan notarien inte genomföra publiceringen av akten vid fastighetsinskrivningstjänsten, vilket blockerar äganderättsövergången.

Den officiella listan över de nio ackrediterade byråerna publiceras i det officiella skattemeddelandet BOFIP, rubrik BOI-RFPI-PVINR-30-20, och återfinns även i den officiella RFA-listan som återges längre ned på denna sida. Den uppdateras i enlighet med DGFiP:s ackrediteringsbeslut.

Vem måste utse ett ackrediterat skatteombud

Utseendet är obligatoriskt för varje person, fysisk eller juridisk, skattemässigt bosatt eller etablerad utanför Europeiska ekonomiska samarbetsområdet (utanför EU, Island, Norge, Liechtenstein), som säljer en fastighet belägen i Frankrike. Invånare i en EU-medlemsstat eller EES-stat har varit befriade sedan lagen om kompletterande statsbudget för 2014 och efterföljande förvaltningsrättspraxis, utom i särskilda fall som avses i III bis i artikel 244 bis A för vissa fastighetsintensiva bolag. Ett luxemburgskt, tyskt eller irländskt bolag som säljer en hyresfastighet i Paris behöver alltså inte utse ett ombud.

Skyldigheten gäller även om fastighetsvinsten är liten eller obefintlig, förutsatt att försäljningspriset överstiger 150 000 euro och att säljaren tillhör ett tredjeland. För överlåtelser under detta tröskelvärde kan den lokala skattemyndigheten befria säljaren från utseendet på motiverad begäran. I praktiken beviljas dispensen lätt för fastigheter av lågt värde som innehafts i mer än trettio år, befriade från inkomstskatt och sociala avgifter.

De vanligaste fallen som byråerna stöter på inkluderar den franske expat som blivit bosatt i USA, Schweiz, Förenade Arabemiraten, Kanada eller Singapore och säljer sin ursprungliga bostad, den asiatiske investeraren som likviderar en parisisk hyresfastighetsportfölj, det offshore-holdingbolag som säljer ett franskt fastighetsintensivt bolag, eller den icke-bosatte delägaren som ärver en familjefastighet. Varje situation förändrar underlaget, nödvändig dokumentation och ombudets grad av vaksamhet.

Ett ackrediterat ombuds uppdrag för fastighetsvinst

Skatteombudet agerar innan försäljningen, vid signeringen och efter publiceringen. Sju uppdrag ingår i tjänsten.

• Förhandsgranskning av ärendet, granskning av lagfarten, förvärvshandlingen, styrkta renoveringar och eventuella gåvor som förekommit i överlåtelsekedjan.
• Bedömning av säljarens skattestatus, kontroll av skattemässig hemvist enligt tillämpligt bilateralt skatteavtal (utländskt skattehemvistintyg, amerikanskt formulär 6166, australiensiskt ATO osv.).
• Beräkning av bruttovinsten — försäljningspriset minskat med förvärvspriset ökat med kostnader och renoveringar — sedan tillämpning av avdrag för innehavstid och specifika undantag (fritidsbostad på villkor, expropriation, återinvestering).
• Upprättande av deklaration 2048 IMM för fastigheter, 2048 M för andelar i fastighetsintensiva bolag, eller 2048 IMM-NOT i specifika notariefall, beräkning av inkomstskatten och de sociala avgifterna.
• Ombudets undertecknande och inlämning av ärendet till behörig fastighetsinskrivningstjänst, i samordning med den notariebyrå som ansvarar för försäljningen, före eller på dagen för undertecknandet av den autentiska handlingen.
• Kontroll av notariens inbetalning av skatten från deponerade medel, uppföljning av skattekvitten, arkivering av handlingar under den förvaringstid som DGFiP kräver.
• Hantering av tvister, klagomål och begäranden om skattelindring när säljaren konstaterar ett fel i den ursprungliga beräkningen eller när skattemässig hemvist senare bestrids av skattemyndigheten.

Leveranserna inkluderar en förberedande analysnotering, deklarationen 2048 IMM undertecknad av ombudet, intyget om åtagande som överlämnas till notarien, beviset på skattebetalning och, i förekommande fall, klagomålsskrivelsen. Mervärdet mäts i den juridiska säkerheten vid signeringen, i den dokumentariska optimeringen av godtagbara renoveringar och kostnader, och i förutseendet av konventionella situationer (utländsk skattekredit, undvikande av dubbelbeskattning).

Avdrag för innehavstid och undantagströskel

Kurvan nedan visar, år för år, det kumulerade avdraget som gäller för bruttovinsten för inkomstskatt enligt artikel 150 VC i CGI, och parallellt det som gäller för sociala avgifter. Den gör det möjligt att visualisera tidpunkten för fullständigt undantag (22 år för inkomstskatt, 30 år för sociala avgifter) och hjälper till att kalibrera ett eventuellt väntetillfälle innan försäljning.

Kriterier för att välja ditt ackrediterade skatteombud

Fyra dimensioner förtjänar särskild uppmärksamhet. För det första, aktuell DGFiP-ackreditering. Endast byråer som finns med på den officiella listan som publicerats av BOFIP kan underteckna deklaration 2048 IMM som solidariskt ombud. Varje icke-ackrediterad byrå erbjuder en assistanstjänst, inte representation i strikt mening.

För det andra, notariel reaktionsförmåga. En fastighetsförsäljning är organiserad kring fasta datum (förhandsavtal, bortfall av villkor, undertecknande). Byrån måste kunna utfärda sitt godkännande inom fem till tio arbetsdagar efter mottagandet av komplett ärende, annars förskjuts undertecknandet och utsätter säljaren för avtalsenliga påföljder.

För det tredje, behärskning av bilaterala skatteavtal. Invånare i USA, Storbritannien, Schweiz, Kina, Australien, Kanada, Brasilien eller Förenade Arabemiraten kan, beroende på konventioner, dra nytta av skattekrediter för att eliminera dubbelbeskattning. Det ombud som korrekt samordnar dessa mekanismer med 2048 IMM undviker omprövningar och underlättar återbetalningen av överskjutande belopp i bosättningsstaten.

För det fjärde, förmågan att hantera komplexa fall: samäganderätter, delat ägande, kedjedonationer, familjers SCI, offshoreföretag, fastigheter som innehafts i mer än trettio år utan pappersbevis om det ursprungliga förvärvspriset. De bästa byråerna har tvärvetenskapliga team (skatteexperter, fastighetsadvokater, revisorer) och vet hur man rekonstruerar ett underlag som kan försvaras inför skattemyndigheten.

Jämförande analys och erfarenheter från fältet

De nio ackrediterade skatteombuden täcker den franska marknaden med olika positioneringar. Accréditéco, SARF och Sarf Azur (SARF-gruppen) gör anspråk på historisk expertis inom franskspråkiga expatärenden och Golfstaternas invånare. TEVEA International och Financière Accréditée prioriterar ärenden med högt värde, typiskt över 2 miljoner euro i försäljningspris, och komplexa offshorestrukturer. La Représentation Fiscale och Authorized Tax Representative (ATR) har starka notarienätverk i södra Frankrike och Île-de-France. GPB Accrédité och Honoré Patrimoine verkar inom förmögenhets- och private banking-segment, ofta kopplade till family offices.

Erfarenheter från fältet pekar på tre framgångsfaktorer: inlämnande av ärendet till notarien minst femton dagar före undertecknandet, uttömmande dokumentation av renoveringar och förbättringar utförda sedan förvärvet (momskvitton, hantverkarintyg, bygglov), och tidigt val av ombud (helst vid förhandsavtalet). Omvänt inkluderar vanliga fel undervärdering av fastighetsvinsten för att minimera skatten (nästan alltid källan till omprövning), glömska av det tillfälliga extraordinära avdraget vid överlåtelse till ett socialt bostadsorgan, förväxling av nettosäljarpris och annonserat pris, och sent anlitande av ombud en till två dagar före undertecknandet.

En säljare som planerar sitt utseende redan vid förhandsavtalet sparar vanligtvis flera tusen euro på tjänsten (inget brådskande pris) och säkrar undertecknandet utan uppskjutning.

Observerade arvodesintervall 2026

Byråerna fakturerar vanligtvis ett fast arvode baserat på försäljningspriset, sällan på vinsten. För en överlåtelse mellan 150 000 och 500 000 euro varierar de observerade arvodena mellan 900 och 1 800 euro exklusive moms. Mellan 500 000 och 1 500 000 euro stiger de till 1 800 till 3 500 euro exklusive moms. Över 1 500 000 euro blir taxan proportionell, mellan 0,20 och 0,35 procent av försäljningspriset, med ett golv på 3 500 euro exklusive moms och ett förhandlat tak över 10 miljoner euro.

Tilläggstjänster — förhandsgranskning av underlaget, dokumentarisk rekonstruktion, klagomålsskrivelse, kontrollassistans — faktureras efter nedlagd tid mellan 220 och 380 euro exklusive moms per timme. Brådskande tillägg (under tio arbetsdagar före undertecknandet) varierar mellan 20 och 50 procent av det fasta arvodet. En seriös offert specificerar omfånget, sista datum för mottagande av fullständigt ärende, listan över begärda handlingar och eventuella tredjepartskostnader (auktoriserade översättningar, apostiller).