Zverite akreditovanému daňovému zástupcovi kapitálový zisk z vášho francúzskeho predaja nehnuteľnosti v roku 2026

Článok 244 bis A CGI a záruka zástupcu

Článok 244 bis A Všeobecného daňového zákonníka (CGI) podrobuje špecifickej zrážkovej dani kapitálové zisky realizované fyzickými alebo právnickými osobami nerezidentmi pri prevode nehnuteľností, nehnuteľnostných práv alebo podielov v spoločnostiach s prevahou nehnuteľností nachádzajúcich sa vo Francúzsku. Základná sadzba je 19 percent pre fyzické osoby s bydliskom v členskom štáte Európskej únie, na Islande, v Nórsku alebo Lichtenštajnsku. Je tiež 19 percent pre rezidentov tretích krajín od zrušenia zvýšenej sadzby rozhodnutím Ústavnej rady č. 2015-466 QPC, avšak sociálne odvody zostávajú uplatniteľné podľa situácie predávajúceho.

Akreditovaný daňový zástupca, predvídaný v IV článku 244 bis A a v článkoch 171 quater a 171 quinquies prílohy II CGI, je právnická osoba usadená vo Francúzsku a uznaná Generálnym riaditeľstvom verejných financií (DGFiP). Solidárne zodpovedá za platbu dane splatnej predávajúcim, overuje vyhlásenie 2048 IMM alebo 2048 M, potvrdzuje správnosť deklarovaných základov a podpíše súhlas s dokumentom odovzdaným notárovi. Bez tohto menovania notár nemôže pristúpiť k zverejneniu aktu na úrade pre zverejňovanie nehnuteľností, čo blokuje prevod vlastníctva.

Oficiálny zoznam deviatich akreditovaných kancelárií je uverejnený v Úradnom vestníku verejných financií (BOFIP), rubrika BOI-RFPI-PVINR-30-20, a nachádza sa tiež v oficiálnom zozname RFA reprodukovanom ďalej na tejto stránke. Mení sa podľa rozhodnutí o akreditácii DGFiP.

Kto musí menovať akreditovaného daňového zástupcu

Menovanie je povinné pre každú osobu, fyzickú alebo právnickú, daňovo domicilovanú alebo usadenú mimo Európskeho hospodárskeho priestoru (mimo EÚ, Island, Nórsko, Lichtenštajnsko), ktorá prevádza nehnuteľnosť nachádzajúcu sa vo Francúzsku. Rezidenti členského štátu EÚ alebo EHP sú od tejto povinnosti oslobodení od opravného finančného zákona z roku 2014 a následnej správnej judikatúry, okrem osobitného prípadu uvedeného v III bis článku 244 bis A pre niektoré spoločnosti s prevahou nehnuteľností. Luxemburská, nemecká alebo írska spoločnosť predávajúca parížsku výnosnú nehnuteľnosť teda nemusí menovať zástupcu.

Povinnosť sa uplatňuje aj ak je kapitálový zisk nízky alebo nulový, hneď ako predajná cena presahuje 150 000 eur a predávajúci pochádza z tretej krajiny. Pre prevody pod touto hranicou môže miestny úrad oslobodiť predávajúceho od menovania na základe odôvodnenej žiadosti. V praxi je oslobodenie ľahko udelené pre nehnuteľnosti nízkej hodnoty držané viac ako tridsať rokov, oslobodené od dane z príjmu a sociálnych odvodov.

Najčastejšie prípady, s ktorými sa kancelárie stretávajú, zahŕňajú francúzskeho expatrianta, ktorý sa stal americkým, švajčiarskym, emirátskym, kanadským alebo singapurským rezidentom a predáva svoju pôvodnú rezidenciu, ázijského investora, ktorý likviduje prenajímané portfólio v Paríži, offshore holding, ktorý prevádza francúzsku spoločnosť s prevahou nehnuteľností, alebo nerezidenta spoludediča rodinnej nehnuteľnosti. Každá situácia mení základ dane, potrebnú dokumentáciu a úroveň bdenia zástupcu.

Misie akreditovanej kancelárie pre kapitálový zisk z nehnuteľností

Daňový zástupca zasahuje pred predajom, pri podpise a po zverejnení. Sedem misií tvorí plnenie.

• Predbežná analýza spisu, preskúmanie vlastníckeho listu, aktu o nadobudnutí, doložených prác a prípadných darovacích zmlúv v prevodnom reťazci.
• Kvalifikácia daňovej situácie predávajúceho, kontrola daňového rezidentstva v zmysle príslušnej bilaterálnej zmluvy (certifikát zahraničného daňového rezidentstva, americký formulár 6166, austrálsky ATO atď.).
• Výpočet hrubého kapitálového zisku, predajná cena znížená o obstarávaciu cenu zvýšenú o náklady a práce, potom uplatnenie odpočtov za dobu držby a špecifických oslobodení (vedľajšie bydlisko za podmienok, vyvlastnenie, opätovné investovanie).
• Vypracovanie vyhlásenia 2048 IMM pre nehnuteľnosti, 2048 M pre podiely v spoločnostiach s prevahou nehnuteľností, alebo 2048 IMM-NOT v špecifických notárskych prípadoch, výpočet dane a sociálnych odvodov.
• Súhlasný podpis zástupcu a podanie spisu na príslušnom úrade pre zverejňovanie nehnuteľností, v koordinácii s notárskou kanceláriou zodpovednou za predaj, pred alebo v deň podpisu notárskej listiny.
• Kontrola platby zrážkovej dane notárom z viazaných prostriedkov, sledovanie daňového potvrdenia, archivácia dokumentov počas doby uchovávania predpísanej DGFiP.
• Správa sporov, reklamácií a žiadostí o zníženie dane, keď predávajúci zistí chybu v počiatočnom výpočte alebo keď správa daní následne spochybní daňové rezidentstvo.

Výstupy zahŕňajú prípravnú analytickú poznámku, vyhlásenie 2048 IMM podpísané zástupcom, potvrdenie o prevzatí odovzdané notárovi, doklad o zaplatení zrážkovej dane, a prípadne odvolacie stanovisko za zníženie dane. Pridaná hodnota sa meria v právnom zabezpečení podpisu, v dokumentárnej optimalizácii prípustných prác a nákladov, a v anticipácii zmluvných situácií (zahraničný daňový úver, eliminácia dvojitého zdanenia).

Odpočet za dobu držby a hranica oslobodenia

Graf nižšie zobrazuje, rok po roku, kumulovaný odpočet uplatniteľný na hrubý kapitálový zisk pri dani z príjmu podľa článku 150 VC CGI, a paralelne, ten uplatniteľný na sociálne odvody. Umožňuje vizualizovať bod úplného oslobodenia (22 rokov pre daň, 30 rokov pre sociálne odvody) a pomáha kalibrovať prípadné čakanie pred prevodom.

Kritériá výberu akreditovaného daňového zástupcu

Štyri rozmery si zasluhujú osobitnú pozornosť. Po prvé, aktuálna akreditácia DGFiP. Len kancelárie uvedené v oficiálnom zozname uverejnenom v BOFIP môžu podpísať vyhlásenie 2048 IMM ako solidárny zástupca. Každá neakreditovaná kancelária ponúka asistenčnú službu, nie zastúpenie stricto sensu.

Po druhé, notárska reaktivita. Predaj nehnuteľnosti sa organizuje okolo pevných termínov (predbežná zmluva, zrušenie podmienok, podpis). Kancelária musí byť schopná vydať súhlas do päť až desať pracovných dní po prijatí kompletného spisu, inak sa podpis odloží a predávajúci je vystavený zmluvným sankciám.

Po tretie, zvládnutie bilaterálnych daňových zmlúv. Americkí, britskí, švajčiarski, čínski, austrálski, kanadskí, brazílski alebo emirátski rezidenti využívajú podľa zmlúv daňové úvery na elimináciu dvojitého zdanenia. Zástupca, ktorý správne kombinuje tieto mechanizmy s 2048 IMM, predchádza doplatkom a uľahčuje vrátenie preplatku v štáte rezidentstva.

Po štvrté, schopnosť zvládnuť zložité prípady: spoluvlastníctvo, rozčlenenie vlastníctva, reťazové darovania, rodinné SCI, offshore spoločnosti, nehnuteľnosti držané viac ako tridsať rokov bez papierových stôp o pôvodnej obstarávacej cene. Najlepšie kancelárie disponujú multidisciplinárnymi tímami (daňoví poradcovia, realitní právnici, účtovní odborníci) a vedia rekonštruovať obhájiteľný základ dane pred správou.

Komparatívna analýza a spätná väzba z praxe

Deväť akreditovaných daňových zástupcov pokrýva francúzsky trh s rôznym umiestnením. Accréditéco, SARF a Sarf Azur (skupina SARF) si nárokujú historickú odbornosť v prípadoch frankofónnych expatriantov a rezidentov krajín Perzského zálivu. TEVEA International a Financière Accréditée uprednostňujú prípady s vysokými stávkami, typicky s predajnou cenou nad 2 milióny eur, a zložité offshore štruktúry. La Représentation Fiscale a Authorized Tax Representative (ATR) disponujú silnými notárskymi sieťami na juhu Francúzska a v Île-de-France. GPB Accrédité a Honoré Patrimoine pôsobia v oblasti správy majetku a private banking, často adresovaní family offices.

Spätná väzba z praxe zdôrazňuje tri faktory úspechu: odovzdanie spisu notárovi aspoň pätnásť dní pred podpisom, vyčerpávajúca dokumentácia prác a zlepšení realizovaných od nadobudnutia (DPH faktúry, osvedčenia remeselníkov, stavebné povolenia), a skorý výber zástupcu (ideálne pri predbežnej zmluve). Naopak, časté chyby zahŕňajú podhodnotenie kapitálového zisku na zníženie dane (takmer systematický zdroj doplatku), zabudnutie na dočasný výnimočný odpočet pri prevode organizácii sociálneho bývania, zámenu predajnej ceny netto predávajúci a uvádzanej ceny, a neskoré oslovenie zástupcu deň-dva pred podpisom.

Predávajúci, ktorý predvída menovanie zástupcu už pri podpise predbežnej zmluvy, zvyčajne ušetrí niekoľko tisíc eur na honorároch (žiadny príplatok za urgentnosť) a zabezpečí podpis bez odkladu.

Orientačné honorárové rozpätia pozorované v roku 2026

Kancelárie zvyčajne účtujú paušálny poplatok nastavený podľa predajnej ceny, zriedkavo podľa kapitálového zisku. Pre prevody medzi 150 000 a 500 000 eurami sa pozorované honoráre pohybujú medzi 900 a 1 800 eurami bez DPH. Medzi 500 000 a 1 500 000 eurami stúpajú na 1 800 až 3 500 eur bez DPH. Nad 1 500 000 eurami sa sadzba stáva proporcionálna, medzi 0,20 a 0,35 percenta z predajnej ceny, s minimom 3 500 eur bez DPH a vyjednaným stropom nad 10 miliónov eur.

Doplnkové služby, predbežný audit základu dane, dokumentárna rekonštrukcia, stanovisko na zníženie dane, pomoc pri kontrole, sa účtujú podľa stráveného času medzi 220 a 380 eurami bez DPH za hodinu. Príplatky za urgentnosť (menej ako desať pracovných dní pred podpisom) sa pohybujú medzi 20 a 50 percentami paušálu. Seriózny rozpočet špecifikuje rozsah, termín prijatia kompletného spisu, zoznam požadovaných dokumentov a prípadné náklady tretích strán (overené preklady, apostily).