Usaldage oma Prantsusmaa vara võõrandamise kinnisvaratulu akrediteeritud maksuesindajale aastal 2026

CGI artikkel 244 bis A ja maksuesindaja käendus

CGI artikkel 244 bis A kohaldab erimaksu Prantsusmaal asuvate kinnisasjade, kinnisvarasiseste õiguste või valdavalt kinnisvaraühingute (SPI) osade võõrandamisel mitteresidentidest füüsilistele ja juriidilistele isikutele tekkivale kasumile. Põhimäär on 19 protsenti füüsilistele isikutele, kelle alaline elukoht on mõnes Euroopa Liidu liikmesriigis, Islandil, Norras või Liechtensteinis. See on samuti 19 protsenti kolmandate riikide residentidele pärast seda, kui Prantsuse põhiseadusnõukogu otsusega nr 2015-466 QPC kaotati kõrgem määr, kuid sotsiaalmaksed on endiselt kohaldatavad sõltuvalt võõrandaja olukorrast.

Akrediteeritud maksuesindaja, kes on ette nähtud CGI artikli 244 bis A lõikes IV ning CGI II lisa artiklites 171 quater ja 171 quinquies, on Prantsusmaal asutatud ning DGFiP-i poolt akrediteeritud juriidiline isik. Ta vastutab solidaarselt võõrandajalt tasumisele kuuluva maksu eest, kontrollib deklaratsiooni 2048 IMM või 2048 M, kinnitab deklareeritud maksubaasi õigsuse ja allkirjastab notarile esitatud dokumendi. Ilma selle määramiseta ei saa notar akti kinnisvara avalikustamisteenistuses (publicité foncière) avaldada, mis blokeerib omandiõiguse ülemineku.

Üheksa akrediteeritud büroo ametlik nimekiri on avaldatud Prantsuse Rahandusasutuste Ametlikus Bülletäänis, rubriigis BOI-RFPI-PVINR-30-20, ning see on reprodutseeritud allpool käesoleval lehel RFA ametlikus nimekirjas. See muutub vastavalt DGFiP-i akrediteerimislahenditele.

Kellel tuleb määrata akrediteeritud maksuesindaja

Määramine on kohustuslik igale isikule, füüsilisele või juriidilisele, kelle maksuresidentsuse või asutamiskoht asub väljaspool Euroopa Majanduspiirkonda (EMP) (väljaspool EL-i, Islandit, Norrat, Lihtensteini) ja kes võõrandab Prantsusmaal asuva kinnisvara. EL-i või EMP liikmesriigi residendid on sellest vabastatud alates 2014. aasta täiendavast eelarveseadusest ja sellele järgnevast kohtupraktikast, välja arvatud CGI artikli 244 bis A III bis-s nimetatud teatavate valdavalt kinnisvaraühingute erijuhtudel. Seega ei pea Luksemburgi, Saksamaa või Iirimaa äriühing, mis müüb Pariisis rendivara, maksuesindajat määrama.

Kohustus kehtib isegi siis, kui kinnisvaratulu on väike või puudub, juhul kui võõrandamishind ületab 150 000 eurot ja võõrandaja kuulub kolmanda riigi alla. Sellest alläärse hinna korral võib kohalik teenistus vabastuse anda põhjendatud taotluse alusel. Praktikas antakse vabastus kergesti väikese väärtusega varade puhul, mis on olnud rohkem kui kolmkümmend aastat omandis ja on vabastatud tulumaksust ja sotsiaalmaksetest.

Büroode poolt kõige sagedamini kohatavad kasutusjuhud hõlmavad Prantsuse ekspatriaati, kes on muutunud USA, Šveitsi, Araabia Ühendemiraatide, Kanada või Singapuri residendiks, endise elukoha müüki, Aasia investorit, kes likvideerib Pariisi üürnikeportfelli, ofšoorholdingut, mis võõrandab Prantsuse valdavalt kinnisvaraühingut, või jagamata pärandi mitteresidendist kaasomanikku. Iga olukord muudab maksubaasi, vajalikke dokumente ja maksuesindaja hoolsusnõuet.

Akrediteeritud büroo ülesanded kinnisvaratulu puhul

Maksuesindaja sekkub enne müüki, allkirjastamisel ja pärast avaldamist. Seitse ülesannet moodustavad teenuse.

• Toimiku eelanalüüs, omandiõiguse dokumendi, omandamisdokumendi, põhjendatud tööde ja üleandmisahelas tehtud võimalike annetuste läbivaatamine.
• Võõrandaja maksuolukorra kvalifitseerimine, maksuresidentsuse kontroll kohaldatava kahepoolse maksulepingu kohaselt (välismaise maksuresidentsuse tõend, USA-l vorm 6166, Austraalial ATO tõend jne).
• Bruto kinnisvaratulu arvutus — võõrandamishind, millest on lahutatud omandamishind pluss tasud ja tööd — ning seejärel valdamisperioodi mahaarvamiste ja erivabastuste (teisene elukoht teatud tingimustel, sundvõõrandamine, reinvesteerimine) kohaldamine.
• Deklaratsiooni 2048 IMM koostamine kinnisvara puhul, 2048 M valdavalt kinnisvaraühingute osade puhul, või 2048 IMM-NOT konkreetsetel notariaaljuhtudel, maksu ja sotsiaalmaksete arvutamine.
• Maksuesindaja allkiri ning toimiku esitamine pädevale kinnisvaraavalikkusteenistusele koostöös müüki menetleva notaribürooga, enne autentse akti allkirjastamise päeva või sellel päeval.
• Notari poolt deposiitfondidest kinnipidamise tasumise kontrollimine, maksukvitungi jälgimine, dokumentide arhiveerimine DGFiP-i nõutava säilitusperioodi jooksul.
• Vaidluste, kaebuste ja maksuvähenduse taotluste haldamine, kui võõrandaja tuvastab esialgses arvutuses vea või kui maksuasukoht vaidlustatakse hiljem halduse poolt.

Tulemused hõlmavad eelanalüüsimärget, maksuesindaja allkirjastatud deklaratsiooni 2048 IMM, notarile esitatud ülevõtmistõendit, kinnipidamise tasumise tõendit ning vajaduse korral maksuvähenduse memorandumit. Lisaväärtust mõõdetakse allkirjastamise õiguslikus turvalisuses, lubatavate tööde ja kulude dokumenteerimise optimeerimises ning konventsiooniliste olukordade (välisriigi maksukreedit, topeltmaksustamise vältimine) ennetamises.

Valdamisperioodi mahaarvamine ja maksuvabastuse lävi

Allolev graafik kajastab aastahaaval CGI artikli 150 VC alusel tulumaksule kohalduva bruto kinnisvaratulu kumulatiivset mahaarvamist ning paralleelselt sotsiaalmaksetele kohalduva mahaarvamist. See võimaldab visualiseerida täieliku maksuvabastuse punkti (22 aastat tulumaksu jaoks, 30 aastat sotsiaalmaksete jaoks) ja aitab kaaluda võimalikku ootamist enne võõrandamist.

Kriteeriumid akrediteeritud maksuesindaja valimiseks

Neli dimensiooni väärivad erilist tähelepanu. Esiteks, ajakohane DGFiP akrediteering. Ainult BOFIP-is avaldatud ametlikus nimekirjas olevad bürooid saavad allkirjastada deklaratsiooni 2048 IMM solidaarse esindajana. Iga mittekrediteeritud büroo pakub abi-, mitte esindamisteenust stricto sensu.

Teiseks, notariaalne reageerimisvõime. Kinnisvara müük korraldatakse kindlate kuupäevade ümber (kompromiss, peatavate tingimuste täitmine, allkirjastamine). Büroo peab suutma väljastada oma nõusoleku viie kuni kümne tööpäeva jooksul pärast täieliku toimiku kättesaamist, vastasel juhul lükkub allkirjastamine edasi ja võõrandaja puutub kokku lepinguliste karistustega.

Kolmandaks, kahepoolsete maksulepingute valdamine. USA, Suurbritannia, Šveitsi, Hiina, Austraalia, Kanada, Brasiilia või Araabia Ühendemiraatide residendid saavad vastavalt konventsioonidele maksukredite topeltmaksustamise vältimiseks. Maksuesindaja, kes liidab need mehhanismid korrektselt 2048 IMM-iga, väldib juurdemääramisi ja hõlbustab liigse makstud maksu tagastamist residendiriigis.

Neljandaks, keerukate juhtumite haldamise võime: kaasomandid, osaline varaüleandmine, ahelannetused, perekondlikud SCI-d, ofšooräriühingud, üle kolmekümne aasta omandis olnud varad, mille esialgne omandamishind pole dokumenteeritud. Parimatel büroodel on mitmekülgsed meeskonnad (maksueksperdid, kinnisvarajuristid, raamatupidajad) ning nad oskavad koostada halduse ees kaitstava maksubaasi.

Võrdlusanalüüs ja praktilised tagasisided

Üheksa akrediteeritud maksuesindajat katavad Prantsuse turgu eri positsioneerimistega. Accréditéco, SARF ja Sarf Azur (SARFi grupp) nõuavad ajaloolist pädevust prantsuskeelsete ekspatriaatide ja Pärsia lahe riikide residentide toimikutes. TEVEA International ja Financière Accréditée eelistavad suure panusega toimikuid, mis on tavaliselt üle 2 miljoni euro võõrandamishinnaga, ja keerukaid ofšoorstruktuure. La Représentation Fiscale ja Authorized Tax Representative (ATR) omavad tugevaid notariaalseid võrgustikke Lõuna-Prantsusmaal ja Île-de-France'is. GPB Accrédité ja Honoré Patrimoine tegutsevad patrimoniaalsetes ja erakaupade segmentides, mis on sageli seotud perekondlike ametiühendustega.

Praktilised tagasisided toovad esile kolm edu tegurit: toimiku üleandmine notarile vähemalt viisteist päeva enne allkirjastamist, omandamisest saadik tehtud tööde ja täiustuste põhjalik dokumentatsioon (käibemaksuga arved, käsitööliste tõendid, ehitusload) ning maksuesindaja varajane valik (ideaaljuhul kompromissi hetkel). Seevastu sagedasemad vead hõlmavad kinnisvaratulu alahindamist maksu vähendamiseks (peaaegu süstemaatilise juurdemääramise allikas), erakorralise ajutise mahaarvamise unustamist sotsiaalkorteri organisatsioonile võõrandamisel, segadust müüja netohinna ja kuulutuse hinna vahel ning hilist pöördumist maksuesindaja poole üks kuni kaks päeva enne allkirjastamist.

Võõrandaja, kes korraldab oma määramise juba kompromissi allkirjastamisel, säästab tavaliselt mitu tuhat eurot teenuselt (ei kiiruslisatasu) ja tagab allkirjastamise ilma edasilükkamiseta.

Aastal 2026 täheldatud tasuvahemikud

Bürooid arvestavad tavaliselt paketitasu, mis on kalibreeritud võõrandamishinna, mitte kinnisvaratulu järgi. 150 000 kuni 500 000 euro suuruse võõrandamise korral jäävad täheldatud tasud 900 kuni 1 800 euro vahele ilma käibemaksuta. 500 000 kuni 1 500 000 euro vahel kasvavad need 1 800 kuni 3 500 euroni ilma käibemaksuta. Üle 1 500 000 euro muutub tariif proportsionaalseks, 0,20 kuni 0,35 protsenti võõrandamishinnast, põhiraha on 3 500 eurot ilma käibemaksuta ja üle 10 miljoni euro läbirääkimistel saavutatud ülemmääraga.

Lisakogud — eelaudit, dokumentaalne rekonstruktsioon, maksuvähenduse memorandum, kontrolli tugi — arvestatakse kulutatud aja järgi 220 kuni 380 eurot ilma käibemaksuta tunnis. Kiiruse lisatasud (vähem kui kümme tööpäeva enne allkirjastamist) kõiguvad 20 kuni 50 protsenti paketitasust. Tõsine hinnapakkumine täpsustab perimeeti, täieliku toimiku vastuvõtmise tähtaega, nõutavate dokumentide nimekirja ja võimalikke kolmandate isikute kulusid (vandetõlked, apostillid).