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Referenzkanzlei für die steuerliche Fiskalvertretung (MwSt.), die Steuerkonformität und die Begleitung von Gesellschaften ohne Niederlassung in Frankreich. Persönlicher Ansprechpartner, mehrsprachige Betreuung.
Website besuchenArtikel 244 bis A des CGI und die Garantie des Vertreters
Artikel 244 bis A des Code général des impôts unterwirft Gewinne, die natürliche oder juristische Personen mit Wohnsitz oder Sitz außerhalb Frankreichs bei der Veräußerung von in Frankreich gelegenen Immobilien, Immobilienrechten oder Anteilen an Gesellschaften mit überwiegendem Immobilienbesitz erzielen, einer besonderen Vorabsteuer. Der Grundsteuersatz beträgt 19 Prozent für natürliche Personen mit Wohnsitz in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union, in Island, Norwegen oder Liechtenstein. Er gilt ebenfalls mit 19 Prozent für Einwohner von Drittstaaten seit der Abschaffung des erhöhten Satzes durch die Entscheidung des Verfassungsrats Nr. 2015-466 QPC; die Sozialabgaben bleiben jedoch je nach Situation des Veräußerers anwendbar.
Der akkreditierte Steuervertreter, der in Absatz IV von Artikel 244 bis A und den Artikeln 171 quater und 171 quinquies des Anhangs II des CGI vorgesehen ist, ist eine in Frankreich ansässige und von der Direction Générale des Finances Publiques akkreditierte juristische Person. Er haftet gesamtschuldnerisch für die Zahlung der vom Veräußerer geschuldeten Steuer, prüft die Erklärung 2048 IMM oder 2048 M, bestätigt die Richtigkeit der erklärten Bemessungsgrundlagen und unterzeichnet das dem Notar übergebene Dokument. Ohne diese Benennung kann der Notar die Urkunde nicht beim Grundbuchamt veröffentlichen, was den Eigentumsübergang blockiert.
Die offizielle Liste der neun akkreditierten Büros wird im Bulletin officiel des Finances Publiques, Rubrik BOI-RFPI-PVINR-30-20 (BOFIP), veröffentlicht und ist auch in der offiziellen Liste der RFA weiter unten auf dieser Seite aufgeführt. Sie wird entsprechend den Akkreditierungsentscheidungen der DGFiP aktualisiert.
Wer einen akkreditierten Steuervertreter benennen muss
Die Benennung ist für jede natürliche oder juristische Person verpflichtend, die steuerlich außerhalb des Europäischen Wirtschaftsraums (außerhalb der EU, Islands, Norwegens, Liechtensteins) ansässig oder niedergelassen ist und eine in Frankreich gelegene Immobilie veräußert. Einwohner eines EU-Mitgliedstaats oder des EWR sind seit dem Berichtigungsfinanzgesetz für 2014 und der nachfolgenden Verwaltungsrechtsprechung davon befreit, außer in den Sonderfällen des Absatzes III bis von Artikel 244 bis A für bestimmte Gesellschaften mit überwiegendem Immobilienbesitz. Eine luxemburgische, deutsche oder irische Gesellschaft, die eine Pariser Renditeimmobilie verkauft, muss daher keinen Vertreter benennen.
Die Verpflichtung gilt auch dann, wenn der Gewinn gering oder null ist, sofern der Kaufpreis 150.000 Euro übersteigt und der Veräußerer einem Drittstaat angehört. Für Verkäufe unterhalb dieser Schwelle kann das örtliche Finanzamt den Veräußerer auf begründeten Antrag von der Benennung befreien. In der Praxis wird die Befreiung für Güter von geringem Wert, die seit mehr als dreißig Jahren gehalten werden und von der Einkommensteuer und den Sozialabgaben befreit sind, leicht gewährt.
| Profil des Veräußerers | Veräußertes Gut | Steuervertreter |
|---|---|---|
| Natürliche Person mit Wohnsitz außerhalb EU/EWR | Wohnung, Haus, Grundstück, SCI | Verpflichtend wenn Preis > 150.000 € |
| Natürliche Person mit Wohnsitz EU/EWR | Immobilie in Frankreich | Befreit |
| Gesellschaft außerhalb EU/EWR | Immobilie oder SPI-Anteile | Verpflichtend |
| EU/EWR-Gesellschaft mit überwiegendem Immobilienbesitz | SPI-Anteile in Frankreich | Einzelfallprüfung, III bis 244 bis A |
Zu den häufigsten Anwendungsfällen der Büros zählen der ins Ausland gezogene Franzose, der als US-amerikanischer, Schweizer, Emirats-, kanadischer oder singapurischer Einwohner seine Ursprungsresidenz verkauft, der asiatische Investor, der ein Pariser Mietportfolio liquidiert, die Offshore-Holding, die eine französische Gesellschaft mit überwiegendem Immobilienbesitz veräußert, oder der nichtansässige Miterbe einer Familienimmobilie. Jede Situation verändert die Bemessungsgrundlage, die erforderliche Dokumentation und das Sorgfaltsmaß des Vertreters.
Aufgaben eines akkreditierten Büros für Immobiliengewinn
Der Steuervertreter ist vor dem Verkauf, bei der Unterzeichnung und nach der Veröffentlichung tätig. Sieben Aufgaben bilden die Leistung.
- Vorläufige Analyse des Dossiers, Überprüfung des Eigentumstitels, des Erwerbsakts, der nachgewiesenen Renovierungsarbeiten und eventueller Schenkungen in der Übertragungskette.
- Qualifizierung der steuerlichen Situation des Veräußerers, Kontrolle des steuerlichen Wohnsitzes im Sinne des anwendbaren bilateralen Abkommens (ausländisches steuerliches Wohnsitzbescheinigung, amerikanisches Formular 6166, australisches ATO usw.).
- Berechnung des Bruttogewinns (Kaufpreis abzüglich Anschaffungspreis zuzüglich Kosten und Renovierungen), dann Anwendung der Besitzdauer-Freibeträge und spezifischer Befreiungen (Zweitwohnsitz unter Bedingungen, Enteignung, Reinvestition).
- Erstellung der Erklärung 2048 IMM für Immobilien, 2048 M für Anteile an Gesellschaften mit überwiegendem Immobilienbesitz oder 2048 IMM-NOT in bestimmten notariellen Fällen, Berechnung der Steuer und der Sozialabgaben.
- Zustimmungsunterschrift des Vertreters und Einreichung des Dossiers beim zuständigen Grundbuchamt in Koordination mit dem für den Verkauf zuständigen Notarbüro, vor oder am Tag der Unterzeichnung der Originalurkunde.
- Kontrolle der Zahlung der Vorabsteuer durch den Notar aus den hinterlegten Mitteln, Verfolgung des Steuerbelegs, Archivierung der Unterlagen während der von der DGFiP vorgeschriebenen Aufbewahrungsfrist.
- Verwaltung von Streitigkeiten, Einsprüchen und Ermäßigungsanträgen, wenn der Veräußerer einen Fehler in der ursprünglichen Berechnung feststellt oder der steuerliche Wohnsitz nachträglich von der Finanzverwaltung angefochten wird.
Die Liefergegenstände umfassen eine vorbereitende Analysemitteilung, die vom Vertreter unterzeichnete Erklärung 2048 IMM, die dem Notar übergebene Übernahmebescheinigung, den Nachweis der Vorabsteuerzahlung sowie gegebenenfalls den Ermäßigungsantrag. Der Mehrwert liegt in der rechtlichen Absicherung der Unterzeichnung, der dokumentarischen Optimierung zulässiger Renovierungen und Kosten sowie der Antizipation von Abkommenssituationen (ausländische Steuergutschrift, Vermeidung der Doppelbesteuerung).
Besitzdauer-Freibetrag und Befreiungsschwelle
Die nachstehende Kurve zeigt Jahr für Jahr den kumulierten Freibetrag, der auf den Bruttogewinn für die Einkommensteuer nach Artikel 150 VC des CGI anwendbar ist, sowie parallel dazu den für die Sozialabgaben anwendbaren. Sie ermöglicht die Visualisierung des Punktes der vollständigen Befreiung (22 Jahre für die Einkommensteuer, 30 Jahre für die Sozialabgaben) und hilft dabei, ein etwaiges Abwarten vor dem Verkauf zu kalibrieren.
Kriterien für die Wahl Ihres akkreditierten Steuervertreters
Vier Dimensionen verdienen besondere Aufmerksamkeit. Erstens, die aktuelle DGFiP-Akkreditierung. Nur Büros, die in der im BOFIP veröffentlichten offiziellen Liste aufgeführt sind, können die Erklärung 2048 IMM als gesamtschuldnerischer Vertreter unterzeichnen. Jedes nicht akkreditierte Büro bietet eine Unterstützungsleistung an, keine Vertretung im eigentlichen Sinne.
Zweitens, die notarielle Reaktionsfähigkeit. Ein Immobilienverkauf wird um feste Termine herum organisiert (Vorvertrag, Aufhebung der aufschiebenden Bedingungen, Unterzeichnung). Das Büro muss in der Lage sein, seine Zustimmung innerhalb von fünf bis zehn Werktagen nach Eingang des vollständigen Dossiers zu erteilen, da sonst die Unterzeichnung verschoben wird und der Veräußerer vertraglichen Strafen ausgesetzt ist.
Drittens, die Beherrschung bilateraler Steuerabkommen. US-amerikanische, britische, schweizerische, chinesische, australische, kanadische, brasilianische oder emiratische Einwohner profitieren je nach Abkommen von Steuergutschriften zur Vermeidung der Doppelbesteuerung. Der Vertreter, der diese Mechanismen korrekt mit der 2048 IMM verknüpft, vermeidet Nacherhebungen und erleichtert die Rückerstattung des zu viel Gezahlten im Wohnsitzstaat.
Viertens, die Fähigkeit zur Bearbeitung komplexer Fälle: Miteigentumssituationen, Nießbrauch, Schenkungsketten, Familiengesellschaften (SCI), Offshore-Gesellschaften, seit mehr als dreißig Jahren ohne Papierdokumentation des ursprünglichen Anschaffungspreises gehaltene Güter. Die besten Büros verfügen über multidisziplinäre Teams (Steuerberater, Immobilienjuristen, Wirtschaftsprüfer) und verstehen es, eine vertretbare Bemessungsgrundlage gegenüber der Verwaltung zu rekonstruieren.
Vergleichsanalyse und Praxisberichte
Die neun akkreditierten Steuervertreter decken den französischen Markt mit unterschiedlichen Positionierungen ab. Accréditéco, SARF und Sarf Azur (SARF-Gruppe) beanspruchen eine historische Expertise bei den Dossiers frankophoner Expatriierter und der Einwohner der Golfstaaten. TEVEA International und Financière Accréditée bevorzugen Dossiers mit hohem Wert, typischerweise über 2 Millionen Euro Kaufpreis, und komplexe Offshore-Strukturen. La Représentation Fiscale und Authorized Tax Representative (ATR) verfügen über starke notarielle Netzwerke im Süden Frankreichs und in der Île-de-France. GPB Accrédité und Honoré Patrimoine sind in patrimonialen und Private-Banking-Segmenten tätig, oft mit Family Offices verbunden.
Praxisberichte heben drei Erfolgsfaktoren hervor: die Übergabe des Dossiers an den Notar mindestens fünfzehn Tage vor der Unterzeichnung, eine vollständige Dokumentation der seit dem Erwerb durchgeführten Renovierungen und Verbesserungen (MwSt.-Rechnungen, Handwerksbescheinigungen, Baugenehmigungen) und die frühzeitige Wahl des Vertreters (idealerweise beim Vorvertrag). Umgekehrt gehören zu den häufigen Fehlern die Unterschätzung des Gewinns zur Steuerminderung (quasi systematische Ursache für Nacherhebungen), das Vergessen des vorübergehenden außerordentlichen Abschlags bei Veräußerung an einen Sozialbauträger, die Verwechslung zwischen Nettokaufpreis des Verkäufers und Angebotspreis sowie die späte Beauftragung eines Vertreters ein bis zwei Tage vor der Unterzeichnung.
Ein Veräußerer, der seine Benennung bereits bei der Unterzeichnung des Vorvertrags vorbereitet, spart in der Regel mehrere tausend Euro an Honoraren (kein Dringlichkeitstarif) und sichert die Unterzeichnung ohne Verschiebung.