Powierz akredytowanemu przedstawicielowi podatkowemu zysk kapitałowy z Twojej francuskiej sprzedaży nieruchomości w 2026 r.

Art. 244 bis A CGI i gwarancja przedstawiciela

Artykuł 244 bis A francuskiego Kodeksu ogólnego podatków poddaje szczególnemu poborowi zyski kapitałowe osiągane przez osoby fizyczne lub prawne będące nierezydentami przy sprzedaży nieruchomości, praw rzeczowych na nieruchomościach lub udziałów w spółkach o charakterze nieruchomościowym położonych we Francji. Podstawowa stawka wynosi 19 procent dla osób fizycznych mających miejsce zamieszkania w państwie członkowskim Unii Europejskiej, w Islandii, w Norwegii lub w Liechtensteinie. Wynosi również 19 procent dla rezydentów państw trzecich od czasu zniesienia stawki podwyższonej przez orzeczenie Rady Konstytucyjnej nr 2015-466 QPC, przy czym składki socjalne pozostają należne w zależności od sytuacji zbywcy.

Akredytowany przedstawiciel podatkowy, przewidziany w IV art. 244 bis A oraz art. 171 quater i 171 quinquies załącznika II do CGI, jest osobą prawną mającą siedzibę we Francji i upoważnioną przez Direction Générale des Finances Publiques. Odpowiada on solidarnie za zapłatę podatku należnego od zbywcy, weryfikuje deklarację 2048 IMM lub 2048 M, poświadcza prawidłowość zadeklarowanych podstaw i podpisuje dokument przekazywany notariuszowi. Bez tego wyznaczenia notariusz nie może dokonać publikacji aktu w służbie publikacji nieruchomości, co blokuje przeniesienie własności.

Oficjalna lista dziewięciu akredytowanych biur jest publikowana w Bulletin officiel des Finances Publiques w rubryce BOI-RFPI-PVINR-30-20 i figuruje również w oficjalnej liście RFA zamieszczonej poniżej. Ewoluuje ona zgodnie z decyzjami akredytacyjnymi DGFiP.

Kto musi wyznaczyć akredytowanego przedstawiciela podatkowego

Wyznaczenie jest obowiązkowe dla każdej osoby, fizycznej lub prawnej, mającej podatkowe miejsce zamieszkania lub siedzibę poza Europejskim Obszarem Gospodarczym (poza UE, Islandią, Norwegią, Liechtensteinem), która zbywa nieruchomość położoną we Francji. Rezydenci państwa członkowskiego UE lub EOG są z niego zwolnieni od czasu ustawy o finansach rektyfikacyjnej z 2014 r. i późniejszego orzecznictwa administracyjnego, z wyjątkiem szczególnych przypadków wskazanych w III bis art. 244 bis A dla niektórych spółek o charakterze nieruchomościowym. Spółka luksemburska, niemiecka lub irlandzka sprzedająca paryską kamienicę czynszową nie musi zatem wyznaczać przedstawiciela.

Obowiązek ten ma zastosowanie nawet jeśli zysk kapitałowy jest niski lub zerowy, o ile cena sprzedaży przekracza 150 000 euro, a zbywca pochodzi z państwa trzeciego. Dla sprzedaży poniżej tego progu urząd lokalny może zwolnić zbywcę z obowiązku wyznaczenia na uzasadniony wniosek. W praktyce zwolnienie jest łatwo udzielane dla nieruchomości o niskiej wartości posiadanych od ponad trzydziestu lat, zwolnionych z podatku dochodowego i składek socjalnych.

Najczęstsze przypadki spotykane przez biura obejmują francuskiego ekspatrianta, który stał się rezydentem amerykańskim, szwajcarskim, emirackim, kanadyjskim lub singapurskim i sprzedaje swoją pierwotną rezydencję, inwestora azjatyckiego likwidującego paryski portfel nieruchomości na wynajem, holding offshore zbywający francuską spółkę o charakterze nieruchomościowym, czy też współwłaściciela nierezydenta, spadkobiercę dobra rodzinnego. Każda sytuacja zmienia podstawę opodatkowania, niezbędną dokumentację oraz poziom czujności przedstawiciela.

Zakres usług biura akredytowanego ds. zysku kapitałowego z nieruchomości

Przedstawiciel podatkowy uczestniczy przed sprzedażą, w momencie podpisania oraz po publikacji aktu. Siedem zadań składa się na tę usługę.

• Wstępna analiza akt, przegląd tytułu własności, aktu nabycia, udokumentowanych prac remontowych oraz ewentualnych darowizn, które zaistniały w łańcuchu przekazania.
• Kwalifikacja sytuacji podatkowej zbywcy, kontrola rezydencji podatkowej w rozumieniu właściwej umowy bilateralnej (zaświadczenie o zagranicznej rezydencji podatkowej, amerykański formularz 6166, ATO australijski itd.).
• Wyliczenie zysku kapitałowego brutto, cena sprzedaży pomniejszona o cenę nabycia powiększoną o koszty i prace remontowe, następnie zastosowanie obniżek z tytułu okresu posiadania oraz specyficznych zwolnień (rezydencja drugorzędna pod warunkami, wywłaszczenie, ponowne zaangażowanie środków).
• Sporządzenie deklaracji 2048 IMM dla nieruchomości, 2048 M dla udziałów w spółkach o charakterze nieruchomościowym lub 2048 IMM-NOT w szczególnych przypadkach notarialnych, wyliczenie podatku i składek socjalnych.
• Podpis zgody przedstawiciela i złożenie dokumentów do właściwej służby publikacji nieruchomości, w koordynacji z kancelarią notarialną prowadzącą sprzedaż, przed podpisaniem aktu notarialnego lub w dniu jego podpisania.
• Kontrola wpłaty poboru przez notariusza ze środków zdeponowanych, nadzór nad kwitem podatkowym, archiwizacja dokumentów przez okres przechowywania narzucony przez DGFiP.
• Obsługa sporów, reklamacji i wniosków o umorzenie, gdy zbywca stwierdzi błąd w wyliczeniu początkowym lub gdy rezydencja podatkowa zostanie później zakwestionowana przez administrację.

Przedmioty dostarczane obejmują notę analityczną przygotowawczą, deklarację 2048 IMM podpisaną przez przedstawiciela, zaświadczenie o przejęciu przekazane notariuszowi, dowód zapłaty poboru oraz, w razie potrzeby, memoriał o umorzenie. Wartość dodana mierzy się zabezpieczeniem prawnym podpisania, optymalizacją dokumentacyjną dopuszczalnych prac i kosztów oraz przewidywaniem sytuacji konwencjonalnych (zagraniczny kredyt podatkowy, eliminacja podwójnego opodatkowania).

Obniżka za okres posiadania i próg zwolnienia

Poniższa krzywa przedstawia, rok po roku, skumulowaną obniżkę stosowaną do zysku kapitałowego brutto dla podatku dochodowego z tytułu art. 150 VC CGI, a równolegle obniżkę stosowaną do składek socjalnych. Pozwala ona zwizualizować punkt całkowitego zwolnienia (22 lata dla podatku, 30 lat dla składek socjalnych) i pomaga w skalibrowaniu ewentualnego oczekiwania przed sprzedażą.

Kryteria wyboru akredytowanego przedstawiciela podatkowego

Na szczególną uwagę zasługują cztery wymiary. Pierwszy, aktualna akredytacja DGFiP. Tylko biura figurujące w oficjalnej liście publikowanej przez BOFIP mogą podpisać deklarację 2048 IMM jako solidarny przedstawiciel. Każde biuro bez akredytacji oferuje usługę asystencką, a nie reprezentację sensu stricto.

Drugi, reaktywność notarialna. Sprzedaż nieruchomości opiera się na sztywnych datach (umowa przedwstępna, zniesienie warunków zawieszających, akt notarialny). Biuro musi być w stanie wydać swoją zgodę w ciągu pięciu do dziesięciu dni roboczych po otrzymaniu kompletnej dokumentacji, w przeciwnym razie podpisanie zostanie przesunięte, narażając zbywcę na kary umowne.

Trzeci, znajomość dwustronnych umów podatkowych. Rezydenci amerykańscy, brytyjscy, szwajcarscy, chińscy, australijscy, kanadyjscy, brazylijscy lub emiraccy korzystają, zgodnie z umowami, z kredytów podatkowych eliminujących podwójne opodatkowanie. Przedstawiciel, który prawidłowo wiąże te mechanizmy z deklaracją 2048 IMM, unika korekt i ułatwia zwrot nadpłaty w państwie rezydencji.

Czwarty, zdolność do obsługi skomplikowanych przypadków: współwłasności, podział własności, łańcuchy darowizn, rodzinne SCI, spółki offshore, nieruchomości posiadane od ponad trzydziestu lat bez śladu dokumentacyjnego pierwotnej ceny nabycia. Najlepsze biura dysponują zespołami interdyscyplinarnymi (podatkowcy, prawnicy specjalizujący się w nieruchomościach, biegli rewidenci) i potrafią odtworzyć podstawę dającą się obronić przed administracją.

Analiza porównawcza i opinie z praktyki

Dziewięciu akredytowanych przedstawicieli podatkowych obsługuje rynek francuski z różnymi pozycjonowaniami. Accréditéco, SARF i Sarf Azur (grupa SARF) uchodzą za historycznych ekspertów w sprawach francuskojęzycznych ekspatriantów i rezydentów państw Zatoki. TEVEA International i Financière Accréditée preferują sprawy o wysokiej stawce, zwykle powyżej 2 milionów euro ceny sprzedaży, oraz skomplikowane struktury offshore. La Représentation Fiscale i Authorized Tax Representative (ATR) dysponują silnymi sieciami notarialnymi w południowej Francji i w Île-de-France. GPB Accrédité i Honoré Patrimoine działają w segmentach majątkowych i private banking, często związani z family offices.

Opinie z praktyki podkreślają trzy czynniki sukcesu: przekazanie dokumentów notariuszowi co najmniej piętnaście dni przed podpisaniem, wyczerpująca dokumentacja prac i ulepszeń przeprowadzonych od momentu nabycia (faktury VAT, zaświadczenia rzemieślników, pozwolenia na budowę) oraz wczesny wybór przedstawiciela (najlepiej już przy umowie przedwstępnej). I odwrotnie, częste błędy obejmują zaniżanie zysku kapitałowego w celu pomniejszenia podatku (niemal systematyczne źródło korekty), pominięcie tymczasowej obniżki nadzwyczajnej w przypadku sprzedaży organizacji mieszkalnictwa socjalnego, mylenie ceny sprzedaży netto dla sprzedawcy z ceną wyświetloną oraz późne sięganie po przedstawiciela jeden do dwóch dni przed podpisaniem.

Zbywca, który przewiduje wyznaczenie przedstawiciela już przy umowie przedwstępnej, zazwyczaj oszczędza kilka tysięcy euro na usłudze (brak taryfy pilnej) i zabezpiecza podpisanie bez przesunięcia.

Przedziały honorariów obserwowane w 2026 r.

Biura zazwyczaj rozliczają się ryczałtowo w zależności od ceny sprzedaży, rzadko w zależności od zysku kapitałowego. Dla sprzedaży między 150 000 a 500 000 euro obserwowane honoraria wahają się w przedziale 900 do 1 800 euro netto. Między 500 000 a 1 500 000 euro rosną do 1 800–3 500 euro netto. Powyżej 1 500 000 euro siatka staje się proporcjonalna, od 0,20 do 0,35 procent ceny sprzedaży, z dolną granicą 3 500 euro netto i pułapem negocjowanym powyżej 10 milionów euro.

Usługi dodatkowe, wstępny audyt podstawy opodatkowania, rekonstrukcja dokumentacyjna, memoriał o umorzenie, asysta w kontroli, są rozliczane według czasu pracy w przedziale 220–380 euro netto za godzinę. Dopłaty za tryb pilny (poniżej dziesięciu dni roboczych przed podpisaniem) wahają się od 20 do 50 procent ryczałtu. Rzetelna oferta precyzuje zakres, termin graniczny odbioru kompletnej dokumentacji, wykaz wymaganych dokumentów oraz ewentualne koszty osób trzecich (tłumaczenia przysięgłe, apostille).