Zaupajte pooblaščenemu davčnemu zastopniku kapitalski dobiček od vaše prodaje nepremičnine v Franciji v 2026

Člen 244 bis A CGI in jamstvo zastopnika

Člen 244 bis A Code général des impôts (CGI) določa posebni odtegljaj za kapitalske dobičke, ki jih fizične ali pravne osebe nerezidenti dosežejo pri prodaji nepremičnin, nepremičninskih pravic ali deležev v družbah s prevladujočim nepremičninskim premoženjem v Franciji. Osnovna stopnja znaša 19 odstotkov za fizične osebe s prebivališčem v državi članici Evropske unije, Islandiji, Norveški ali Lihtenštajnu. Za rezidente tretjih držav znaša prav tako 19 odstotkov po odpravi zvišane stopnje z odločbo Ustavnega sveta št. 2015-466 QPC, socialni prispevki pa ostajajo odvisni od položaja prodajalca.

Pooblaščeni davčni zastopnik, predviden v IV. odstavku člena 244 bis A in členih 171 quater ter 171 quinquies Priloge II CGI, je pravna oseba s sedežem v Franciji, akreditirana s strani Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP). Solidarno odgovarja za plačilo davka prodajalca, preveri izjavo 2048 IMM ali 2048 M, potrdi točnost prijavljenih osnov in podpiše dokument, izročen notarju. Brez te določitve notar ne more opraviti objave akta pri službi za publicitet nepremičnin, kar blokira prenos lastništva.

Uradni seznam devetih akreditiranih uradov je objavljen v Uradnem biltenu Finances Publiques (BOFIP), rubrika BOI-RFPI-PVINR-30-20, in je naveden tudi v uradnem seznamu RFA spodaj na tej strani. Posodablja se v skladu z odločitvami DGFiP o akreditaciji.

Kdo mora določiti pooblaščenega davčnega zastopnika

Določitev je obvezna za vsako fizično ali pravno osebo z davčnim prebivališčem ali sedežem zunaj Evropskega gospodarskega prostora (zunaj EU, Islandije, Norveške, Lihtenštajna), ki proda nepremičnino v Franciji. Rezidenti države članice EU ali EGP so te obveznosti oproščeni od zakona o dopolnilnem proračunu za leto 2014 in posledične upravne sodne prakse, razen posebnih primerov iz člena III bis 244 bis A za nekatere družbe s prevladujočim nepremičninskim premoženjem. Luksemburška, nemška ali irska družba, ki proda pariško naložbeno nepremičnino, torej ni dolžna določiti zastopnika.

Obveznost velja tudi, če je kapitalski dobiček majhen ali ničen, kadar prodajna cena presega 150.000 eurov in je prodajalec rezident tretje države. Za prodaje pod to mejo lahko pristojni urad na obrazloženo prošnjo prodajalca razreši od določitve. V praksi se razrešitev brez težav odobri za nepremičnine majhne vrednosti, ki so v lasti več kot trideset let in so oproščene dohodnine in socialnih prispevkov.

Najpogostejši primeri, ki jih srečujejo uradi, vključujejo francozko izseljenca, ki je postal ameriški, švicarski, emiratski, kanadski ali singapurski rezident in proda svojo izvorno nepremičnino, azijskega investitorja, ki likvidira pariški naložbeni portfelj, offshore holding, ki proda družbo s prevladujočim nepremičninskim premoženjem v Franciji, ali sodedničarja nerezidenta, ki je podedoval družinsko nepremičnino. Vsak primer vpliva na davčno osnovo, potrebno dokumentacijo in raven skrbnosti zastopnika.

Naloge akreditiranega urada za kapitalski dobiček od nepremičnin

Davčni zastopnik deluje pred prodajo, ob podpisu in po objavi akta. Storitev obsega sedem nalog.

• Predhodni pregled zadeve, pregled lastniškega lista, akta o nakupu, dokazanih del in morebitnih darovanj v verigi prenosa lastništva.
• Ugotavljanje davčnega statusa prodajalca, preverjanje davčnega prebivališča v smislu veljavne dvostranske konvencije (potrdilo o tujem davčnem prebivališču, ameriški obrazec 6166, avstralski ATO itd.).
• Izračun bruto kapitalskega dobička, prodajna cena zmanjšana za nabavno ceno, povečano za stroške in dela, ter upoštevanje odbitkov za dobo posedovanja in posebnih oprostitev (počitniška hiša pod pogoji, razlastitev, ponovna naložba).
• Sestava izjave 2048 IMM za nepremičnine, 2048 M za deleže v družbah s prevladujočim nepremičninskim premoženjem ali 2048 IMM-NOT v posebnih notarskih primerih, izračun davka in socialnih prispevkov.
• Soglasje zastopnika in vložitev zadeve pri pristojni službi za publicitet nepremičnin v koordinaciji z notarsko pisarno, ki vodi prodajo, pred podpisom ali na dan podpisa overjenega akta.
• Nadzor plačila odtegljaja s strani notarja iz sekvesiranih sredstev, sledenje davčnemu potrdilu, arhiviranje dokumentov v roku, ki ga predpisuje DGFiP.
• Upravljanje sporov, pritožb in zahtevkov za znižanje davka, kadar prodajalec ugotovi napako v začetnem izračunu ali kadar uprava pozneje izpodbija davčno prebivališče.

Izročeni dokumenti vključujejo pripravljalno analitično poročilo, izjavo 2048 IMM, ki jo je podpisal zastopnik, potrdilo o prevzemu, izročeno notarju, dokazilo o plačilu odtegljaja in po potrebi spomin za znižanje davka. Dodana vrednost se kaže v pravnem zavarovanju podpisa, dokumentacijski optimizaciji sprejemljivih del in stroškov ter predvidenosti konvencionalnih situacij (tujski davčni kredit, odprava dvojnega obdavčevanja).

Odbitek za dobo posedovanja in prag oprostitve

Spodnja krivulja prikazuje, leto za letom, kumulativni odbitek, ki se uporablja za bruto kapitalski dobiček pri dohodnini po členu 150 VC CGI, in vzporedno tistega, ki se uporablja za socialne prispevke. Omogoča vizualizacijo točke popolne oprostitve (22 let za davek, 30 let za socialne prispevke) in pomaga kalibrirati morebitno čakanje pred prodajo.

Merila za izbiro vašega pooblaščenega davčnega zastopnika

Štiri dimenzije zaslužijo posebno pozornost. Prva je veljavna akreditacija DGFiP. Izjavo 2048 IMM kot solidarni zastopnik lahko podpišejo le uradi, ki so navedeni na uradnem seznamu, objavljenem v BOFIP. Vsak neureditirani urad ponuja asistenco, ne zastopanja stricto sensu.

Druga je odzivnost pri notarjih. Prodaja nepremičnine je organizirana okrog fiksnih datumov (predpogodba, razrešitev razveznih pogojev, podpis). Urad mora biti sposoben izdati soglasje v petih do desetih delovnih dneh po prejemu popolne zadeve, sicer se podpis zamakne in prodajalca izpostavi pogodbenim kaznim.

Tretja je obvladanje dvostranskih davčnih konvencij. Ameriški, britanski, švicarski, kitajski, avstralski, kanadski, brazilski ali emiratski rezidenti imajo po konvencijah davčne kredite za odpravo dvojnega obdavčevanja. Zastopnik, ki te mehanizme pravilno uskladi z izjavo 2048 IMM, se izogne davčnim popravkom in olajša vračilo preplačila v državi rezidentstva.

Četrta je sposobnost obravnave zapletenih primerov: solastnine, delitev lastnine, verižna darovanja, družinske SCI, offshore družbe, nepremičnine v lasti več kot trideset let brez papirnatih sledov začetne nabavne cene. Najboljši uradi imajo multidisciplinarne ekipe (davčni svetovalci, nepremičninski pravniki, računovodje) in znajo rekonstruirati zagovarljivo osnovo pred upravo.

Primerjalna analiza in izkušnje s terena

Devet pooblaščenih davčnih zastopnikov pokriva francoski trg z različnimi pozicioniranji. Accréditéco, SARF in Sarf Azur (skupina SARF) se sklicujejo na zgodovinsko strokovno znanje o primerih frankofonskih izseljencev in rezidentov zalivskih držav. TEVEA International in Financière Accréditée dajeta prednost zadevam z visokimi zahtevami, praviloma nad 2 milijona eurov prodajne cene, in zapletenim offshore strukturam. La Représentation Fiscale in Authorized Tax Representative (ATR) imata močna notarska omrežja na jugu Francije in v Île-de-France. GPB Accrédité in Honoré Patrimoine delujeta na premoženjskih segmentih in zasebnem bančništvu, pogosto vezana na family office.

Izkušnje s terena izpostavljajo tri dejavnike uspeha: izročitev zadeve notarju vsaj petnajst dni pred podpisom, izčrpna dokumentacija del in izboljšav, izvedenih od nakupa (DDV računi, potrdila obrtnikov, gradbena dovoljenja), in zgodnja izbira zastopnika (idealno ob predpogodbi). Nasprotno, pogoste napake vključujejo podcenjevanje kapitalskega dobička za znižanje davka (ki je skoraj sistematičen vzrok za davčni popravek), pozabljeni izjemni začasni odbitek pri prodaji organizaciji za socialna stanovanja, zamenjavo med neto prodajno ceno prodajalca in oglaševalno ceno, ter pozno določitev zastopnika en do dva dni pred podpisom.

Prodajalec, ki zastopnika določi že ob podpisu predpogodbe, prihrani na splošno več tisoč eurov na storitvi (brez tarife za nujnost) in zagotovi podpis brez preložitve.

Okvirni honorarji v 2026

Uradi praviloma zaračunavajo pavšal glede na prodajno ceno, redkeje glede na kapitalski dobiček. Za prodajo med 150.000 in 500.000 euri opaženi honorarji segajo od 900 do 1.800 eurov brez davka. Med 500.000 in 1.500.000 euri naraščajo na 1.800 do 3.500 eurov brez davka. Nad 1.500.000 eurov postane lestvica sorazmerna, med 0,20 in 0,35 odstotka prodajne cene, z minimalnim zneskom 3.500 eurov brez davka in dogovorjenim stropom nad 10 milijoni eurov.

Postranske storitve — predhodni pregled osnove, dokumentarna rekonstrukcija, spomin za znižanje davka, pomoč pri nadzoru — se zaračunavajo po porabljenem času med 220 in 380 euri brez davka na uro. Doplačila za nujnost (manj kot deset delovnih dni pred podpisom) nihajo med 20 in 50 odstotki pavšala. Resen predračun določa obseg, rok prejema popolne zadeve, seznam zahtevanih dokumentov in morebitne stroške tretjih oseb (overjeni prevodi, apostile).