Patikėkite akredituotam mokesčių atstovui savo Prancūzijoje parduodamo nekilnojamojo turto kapitalo prieaugio mokestį 2026 metais

CGI 244 bis A straipsnis ir atstovo garantija

Prancūzijos mokesčių kodekso 244 bis A straipsnis specialiu mokesčiu apmokestina nerezidentų fizinių ir juridinių asmenų gautą kapitalo prieaugį, gautą perleidžiant Prancūzijoje esantį nekilnojamąjį turtą, nekilnojamojo turto teises arba bendrovių, kurių turtas vyrauja iš nekilnojamojo turto (SPI), akcijas. Bazinis tarifas yra 19 procentų fiziniams asmenims, kurių rezidencija yra Europos Sąjungos valstybėje narėje, Islandijoje, Norvegijoje arba Lichtenšteine. Jis taip pat yra 19 procentų trečiųjų valstybių rezidentams, panaikinus padidintą tarifą Konstitucinės Tarybos sprendimu Nr. 2015-466 QPC, tačiau socialiniai mokesčiai išlieka taikomi pagal pardavėjo padėtį.

Akredituotas mokesčių atstovas, numatytas 244 bis A straipsnio IV dalyje ir CGI II priedo 171 quater bei 171 quinquies straipsniuose, yra Prancūzijoje įsisteigęs juridinis asmuo, akredituotas Generalinio viešųjų finansų direktorato (DGFiP). Jis solidariai atsako už pardavėjo mokėtinų mokesčių sumokėjimą, tikrina deklaraciją 2048 IMM arba 2048 M, patvirtina deklaruotų bazių tikslumą ir pasirašo notarui pateikiamą dokumentą. Be šio paskyrimo notaras negali pateikti akto skelbti nekilnojamojo turto skelbimo tarnybai, o tai blokuoja nuosavybės perdavimą.

Oficialus devynių akredituotų biurų sąrašas skelbiamas Viešųjų finansų oficialiame biuletenyje (BOFIP), rubrikoje BOI-RFPI-PVINR-30-20, ir taip pat yra oficialiame RFA sąraše, pateiktame žemiau šiame puslapyje. Jis kinta priklausomai nuo DGFiP akreditavimo sprendimų.

Kas turi paskirti akredituotą mokesčių atstovą

Paskyrimas yra privalomas kiekvienam fiziniam ar juridiniam asmeniui, kurio mokestinė rezidencija arba įsisteigimo vieta yra už Europos ekonominės erdvės ribų (be ES, Islandijos, Norvegijos, Lichtenšteino) ir kuris perleidžia Prancūzijoje esantį nekilnojamąjį turtą. ES arba EEE valstybės narės rezidentai nuo 2014 m. taisančio finansų įstatymo ir vėlesnės administracinės teismų praktikos yra atleisti, išskyrus 244 bis A straipsnio III bis dalyje numatytus konkrečius atvejus tam tikroms bendrovėms, kurių turtas vyrauja iš nekilnojamojo turto. Liuksemburgo, Vokietijos arba Airijos bendrovė, parduodanti nuomojamą Paryžiaus pastatą, neprivalo skirti atstovo.

Pareiga taikoma net jei kapitalo prieaugis yra mažas arba lygus nuliui, kai pardavimo kaina viršija 150 000 eurų ir pardavėjas yra trečiosios valstybės rezidentas. Mažesnių sumų perleidimo atvejais vietos tarnyba gali atleisti pardavėją nuo paskyrimo pareigos pagal motyvuotą prašymą. Praktiškai atleidimas suteikiamas paprastai mažos vertės turtui, laikomam ilgiau nei trisdešimt metų, atleistam nuo pajamų mokesčio ir socialinių įmokų.

Dažniausi biurų sutinkami atvejai apima Prancūzijos emigrantus, tapusius JAV, Šveicarijos, Jungtinių Arabų Emyratų, Kanados ar Singapūro rezidentais ir parduodančius savo pradinę gyvenamąją vietą, Azijos investuotoją, likviduojantį Paryžiaus nuomos portfelį, ofšorinę holdingo bendrovę, parduodančią Prancūzijos SPI bendrovę, arba paveldėjimo būdu šeimos turtą gavusį nerezidentą bendraturtį. Kiekviena situacija keičia mokesčio bazę, reikalingus dokumentus ir atstovo budrumo lygį.

Akredituoto biuro misijos nekilnojamojo turto kapitalo prieaugio srityje

Mokesčių atstovas dalyvauja prieš pardavimą, pasirašymo metu ir po skelbimo. Septynios misijos sudaro paslaugą.

• Bylos preliminari analizė, nuosavybės dokumento, įsigijimo akto, pateisinamų darbų ir galimų dovanojimų, įvykdytų perdavimo grandinėje, peržiūra.
• Pardavėjo mokestinės padėties kvalifikavimas, mokestinės rezidencijos pagal taikomos dvišalės sutarties prasme kontrolė (užsienio mokestinės rezidencijos pažymėjimas, JAV forma 6166, Australijos ATO ir kt.).
• Bruto kapitalo prieaugio apskaičiavimas (pardavimo kaina, sumažinta įsigijimo kaina, padidinta išlaidomis ir darbais), tada laikymo trukmės nuolaidų ir specifinių atleidimų taikymas (antra gyvenamoji vieta tam tikromis sąlygomis, ekspropriacija, reinvestavimas).
• Deklaracijos 2048 IMM parengimas nekilnojamojo turto atveju, 2048 M – bendrovių, kurių turtas vyrauja iš nekilnojamojo turto, akcijoms, arba 2048 IMM-NOT specifiniais notariniais atvejais, mokesčio ir socialinių įmokų apskaičiavimas.
• Atstovo pasirašymas ir bylos pateikimas kompetentingai nekilnojamojo turto skelbimo tarnybai, koordinuojant su notarų biuru, atsakingu už pardavimą, prieš autentinio akto pasirašymą arba jo dieną.
• Mokesčio sumokėjimo notaro iš deponuotų lėšų kontrolė, mokestinio kvito stebėjimas, dokumentų archyvavimas DGFiP nustatytą saugojimo laikotarpį.
• Ginčų, reikalavimų ir mokesčio sumažinimo prašymų valdymas, kai pardavėjas pastebi pradinio apskaičiavimo klaidą arba kai administracija vėliau ginčija mokestinę rezidenciją.

Į rezultatus įeina parengiamoji analitinė ataskaita, atstovo pasirašyta deklaracija 2048 IMM, notarui įteikiamas priėmimo pažymėjimas, mokesčio sumokėjimo įrodymas ir, jei reikia, mokesčio sumažinimo memorandumas. Pridėtinė vertė matuojama pasirašymo teisiniu apsaugojimu, dokumentinio darbų ir leistinų išlaidų optimizavimu bei sutartinių situacijų (užsienio mokesčio kreditas, dvigubo apmokestinimo panaikinimas) numatymu.

Laikymo trukmės nuolaida ir atleidimo riba

Toliau pateikiama kreivė metai po metų atspindi kumuliacinę nuolaidą, taikomą bruto kapitalo prieaugiui pajamų mokesčiui pagal CGI 150 VC straipsnį, ir lygiagrečiai – nuolaidą, taikomą socialinėms įmokoms. Ji leidžia vizualizuoti pilno atleidimo tašką (22 metai pajamų mokesčiui, 30 metų socialinėms įmokoms) ir padeda kalibruoti galimą laukimą prieš pardavimą.

Akredituoto mokesčių atstovo pasirinkimo kriterijai

Keturi aspektai nusipelno ypatingo dėmesio. Pirmas – galiojanti DGFiP akreditacija. Tik biurai, įtraukti į oficialų BOFIP skelbiamą sąrašą, gali pasirašyti deklaraciją 2048 IMM kaip solidarus atstovas. Bet kuris neakredituotas biuras teikia pagalbos paslaugą, o ne griežtąja prasme atstovavimą.

Antras – notarinis reagavimo greitis. Nekilnojamojo turto pardavimas yra organizuotas pagal griežtas datas (preliminari sutartis, sąlygų atšaukimas, pasirašymas). Biuras turi gebėti pateikti savo sutikimą per penkias–dešimt darbo dienų po visos bylos gavimo, antraip pasirašymas atidedamas ir pardavėjui gresia sutartinės baudos.

Trečias – dvišalių mokesčių sutarčių išmanymas. JAV, Jungtinės Karalystės, Šveicarijos, Kinijos, Australijos, Kanados, Brazilijos ar Jungtinių Arabų Emyratų rezidentai pagal sutartis naudojasi mokesčio kreditais dvigubam apmokestinimui panaikinti. Atstovas, teisingai derinantis šiuos mechanizmus su deklaracija 2048 IMM, išvengia perskaičiavimų ir palengvina permokos grąžinimą rezidencijos valstybėje.

Ketvirtas – gebėjimas tvarkyti sudėtingus atvejus: bendraturtystės, turto perskirstymai, dovanojimų grandinės, šeimos SCI, ofšorinės bendrovės, ilgiau nei trisdešimt metų laikytas turtas be popierinės pradinės įsigijimo kainos pėdsako. Geriausi biurai turi daugiadisciplinines komandas (mokesčių specialistai, nekilnojamojo turto teisininkai, buhalteriai-ekspertai) ir moka rekonstruoti administracijoje gintiną mokesčio bazę.

Lyginamoji analizė ir patirtis

Devyni akredituoti mokesčių atstovai dengia Prancūzijos rinką su skirtingu pozicionavimu. Accréditéco, SARF ir Sarf Azur (SARF grupė) skelbia istorinę patirtį prancūzakalbių emigrantų bylose ir Persijos įlankos šalių rezidentų atvejais. TEVEA International ir Financière Accréditée pirmenybę teikia didelės reikšmės byloms, paprastai viršijančioms 2 milijonų eurų pardavimo kainą, ir sudėtingoms ofšorinėms struktūroms. La Représentation Fiscale ir Authorized Tax Representative (ATR) turi tvirtus notarų tinklus pietų Prancūzijoje ir Il-de-Franse. GPB Accrédité ir Honoré Patrimoine veikia turtinguose ir privačios bankininkystės segmentuose, dažnai prijungtuose prie šeimos biurų.

Patirtis pabrėžia tris sėkmės veiksnius: bylos pateikimą notarui ne vėliau kaip prieš penkiolika dienų iki pasirašymo, išsamią po įsigijimo atliktų darbų ir pagerinimų dokumentaciją (PVM sąskaitos faktūros, amatininkų pažymėjimai, statybos leidimai) ir ankstyvą atstovo pasirinkimą (idealiu atveju preliminarios sutarties metu). Priešingai, dažnos klaidos apima kapitalo prieaugio nuvertinimą siekiant sumažinti mokestį (beveik nuolatinis perskaičiavimo šaltinis), išimtinės laikinos nuolaidos perleidžiant socialinio būsto organizacijai užmiršimą, neto pardavimo kainos ir nurodomos kainos painiojimą bei pavėluotą atstovo pasirinkimą prieš vieną–dvi dienas iki pasirašymo.

Pardavėjas, numatantis savo paskyrimą jau preliminarios sutarties metu, paprastai sutaupo kelis tūkstančius eurų paslaugai (jokio skubos tarifo) ir užtikrina pasirašymą be atidėjimo.

$annee m. stebimi honorarų intervalai

Biurai paprastai apmokestina fiksuotą sumą, susietą su pardavimo kaina, retai – su kapitalo prieaugiu. Perleidimo atveju nuo 150 000 iki 500 000 eurų stebimi honorarai svyruoja nuo 900 iki 1 800 eurų be mokesčių. Nuo 500 000 iki 1 500 000 eurų jie pakyla iki 1 800–3 500 eurų be mokesčių. Virš 1 500 000 eurų tarifai tampa proporciniai – nuo 0,20 iki 0,35 procento pardavimo kainos, su 3 500 eurų be mokesčių apatine riba ir derama viršutine riba virš 10 milijonų eurų.

Papildomos paslaugos – išankstinis bazės auditas, dokumentinis atkūrimas, mokesčio sumažinimo memorandumas, pagalba kontrolės metu – apmokestinamos pagal sugaištą laiką, nuo 220 iki 380 eurų be mokesčių už valandą. Skubos antkainiai (mažiau nei dešimt darbo dienų prieš pasirašymą) svyruoja nuo 20 iki 50 procentų fiksuotos sumos. Rimtas pasiūlymas tiksliai nurodo apimtį, vėlyviausios visos bylos gavimo datą, reikalaujamų dokumentų sąrašą ir galimas trečiųjų šalių išlaidas (prisaikdinti vertimai, apostilės).