Betro en godkjent fiskalrepresentant eiendomsgevinsten ved ditt franske salg i 2026

Artikkel 244 bis A i CGI og representantens garanti

Artikkel 244 bis A i Code général des impôts pålegger en særskilt forskuddsskatt på gevinster som realiseres av ikke-bosatte fysiske eller juridiske personer ved avhendelse av fast eiendom, eiendomsrettigheter eller andeler i selskaper med overveiende eiendomsbesittelse i Frankrike. Grunnsatsen er 19 prosent for fysiske personer hjemmehørende i en medlemsstat i Den europeiske union, Island, Norge eller Liechtenstein. Den er også 19 prosent for personer hjemmehørende i tredjeland etter at forhøyet sats ble opphevet ved Forfatningsrådets avgjørelse nr. 2015-466 QPC, men sosiale avgifter gjelder fortsatt avhengig av selgerens situasjon.

Den godkjente fiskalrepresentanten, fastsatt i IV i artikkel 244 bis A og i artiklene 171 quater og 171 quinquies i vedlegg II til CGI, er en juridisk person etablert i Frankrike og godkjent av Direction Générale des Finances Publiques. Representanten er solidarisk ansvarlig for betaling av skatten selgeren skylder, kontrollerer skjemaet 2048 IMM eller 2048 M, bekrefter at de erklærte grunnlagene er korrekte, og signerer som godkjennelse dokumentet som overleveres notarius publicus. Uten denne utpekingen kan ikke notarius publicus få skjøtet kunngjort ved tinglysingskontoret, noe som blokkerer eiendomsoverføringen.

Den offisielle listen over de ni godkjente firmaene publiseres i Bulletin officiel des Finances Publiques, avsnitt BOI-RFPI-PVINR-30-20, og gjengis også i den offisielle RFA-listen lenger ned på denne siden. Listen endrer seg etter DGFiPs godkjenningsvedtak.

Hvem må utpeke en godkjent fiskalrepresentant

Utpekingen er obligatorisk for enhver person, fysisk eller juridisk, skattemessig hjemmehørende eller etablert utenfor Det europeiske økonomiske samarbeidsområdet (utenfor EU, Island, Norge, Liechtenstein), som avhender en eiendom beliggende i Frankrike. Personer hjemmehørende i en EU- eller EØS-medlemsstat er fritatt etter den korrigerende finansloven for 2014 og den påfølgende forvaltningsrettspraksisen, med forbehold for det spesifikke tilfellet i III bis i artikkel 244 bis A for enkelte selskaper med overveiende eiendomsbesittelse. Et luxembourgsk, tysk eller irsk selskap som selger en inntektsbringende eiendom i Paris, trenger derfor ikke å utpeke en representant.

Plikten gjelder selv om gevinsten er liten eller null, så snart salgsprisen overstiger 150 000 euro og selgeren er hjemmehørende i et tredjeland. For avhendelser under denne terskelen kan det lokale skattekontoret frita selgeren fra utpekingsplikten etter begrunnet søknad. I praksis gis fritak lett for eiendommer av lav verdi som har vært eid i mer enn tretti år, og som er unntatt fra inntektsskatt og sosiale avgifter.

De hyppigste brukstilfellene som firmaene møter, omfatter fransk utflytter som er blitt hjemmehørende i USA, Sveits, De forente arabiske emirater, Canada eller Singapore og selger sin opprinnelige bolig, den asiatiske investoren som avvikler en leieportefølje i Paris, offshore-holdingen som avhender et fransk selskap med overveiende eiendomsbesittelse, eller den ikke-bosatte sameieren som har arvet en familiebolig. Hver situasjon endrer grunnlaget, nødvendig dokumentasjon og nivået av aktsomhet hos representanten.

Oppdragene til et godkjent firma for eiendomsgevinst

Fiskalrepresentanten griper inn forut for salget, ved undertegningen og etter kunngjøringen. Sju oppdrag utgjør tjenesten.

• Forhåndsanalyse av saken, gjennomgang av hjemmelsdokumentet, ervervsdokumentet, dokumenterte byggearbeider og eventuelle gaveoverføringer i overdragelseskjeden.
• Kvalifisering av selgerens skattemessige situasjon, kontroll av skattemessig bosted etter gjeldende bilaterale skatteavtale (attest for utenlandsk skattemessig bosted, amerikansk skjema 6166, australsk ATO, osv.).
• Beregning av brutto gevinst, salgsprisen fratrukket ervervsprisen tillagt kostnader og byggearbeider, deretter anvendelse av fradrag for eiertid og særskilte fritak (sekundærbolig under vilkår, ekspropriasjon, gjeninvestering).
• Utarbeidelse av skjemaet 2048 IMM for fast eiendom, 2048 M for andeler i selskaper med overveiende eiendomsbesittelse, eller 2048 IMM-NOT i spesifikke notartilfeller, beregning av skatt og sosiale avgifter.
• Representantens godkjennelsesunderskrift og innsending av saken til det kompetente tinglysingskontoret, i samråd med notarkontoret som har salget, før eller på dagen for undertegning av skjøtet.
• Kontroll av at notarius publicus betaler forskuddsskatten fra midlene på klientkonto, oppfølging av skattekvitteringen, arkivering av dokumentasjon i hele oppbevaringstiden som DGFiP krever.
• Håndtering av tvister, klager og krav om nedsettelse når selgeren oppdager en feil i den opprinnelige beregningen eller når det skattemessige bostedet senere bestrides av forvaltningen.

Leveransene omfatter en forberedende analysenotat, skjemaet 2048 IMM signert av representanten, attesten om overtakelse som leveres notarius publicus, kvitteringen for betaling av forskuddsskatten, og eventuelt klagenotatet om nedsettelse. Verdiskapningen måles i den rettslige sikringen av undertegningen, i optimalisering av dokumentasjon for godkjente byggearbeider og kostnader, og i foregripelsen av avtalemessige situasjoner (utenlandsk skattekreditt, eliminering av dobbeltbeskatning).

Fradrag for eiertid og fritaksterskel

Kurven nedenfor viser, år for år, det kumulerte fradraget som anvendes på brutto gevinst for inntektsskatten etter artikkel 150 VC i CGI, og, parallelt, fradraget som anvendes for sosiale avgifter. Den gjør det mulig å visualisere punktet for fullt fritak (22 år for inntektsskatten, 30 år for sosiale avgifter) og bidrar til å kalibrere en eventuell venteperiode før avhendelse.

Kriterier for å velge din godkjente fiskalrepresentant

Fire dimensjoner fortjener særlig oppmerksomhet. For det første, oppdatert DGFiP-godkjenning. Bare firmaer som står på den offisielle listen publisert i BOFIP kan signere skjemaet 2048 IMM i egenskap av solidarisk ansvarlig representant. Ethvert firma uten godkjenning tilbyr en bistandstjeneste, ikke representasjon i streng forstand.

For det andre, reaksjonsevne overfor notarius publicus. Et eiendomssalg ordnes rundt faste datoer (forhåndsavtale, opphevelse av utsettende vilkår, undertegning). Firmaet må kunne gi sin godkjenning innen fem til ti virkedager etter mottatt fullstendig sak, ellers utsettes undertegningen og eksponerer selgeren for kontraktsmessige sanksjoner.

For det tredje, kunnskap om bilaterale skatteavtaler. Personer hjemmehørende i USA, Storbritannia, Sveits, Kina, Australia, Canada, Brasil eller De forente arabiske emirater nyter, avhengig av avtalene, skattekreditter for å eliminere dobbeltbeskatning. Representanten som kobler disse mekanismene korrekt sammen med skjemaet 2048 IMM, unngår etterberegninger og letter refusjonen av det for meget innbetalte i bostedsstaten.

For det fjerde, evnen til å håndtere komplekse tilfeller: sameier, oppdeling av eiendomsrett, gavekjeder, SCI-er i familien, offshore-selskaper, eiendommer eid i mer enn tretti år uten papirspor av opprinnelig ervervspris. De beste firmaene har tverrfaglige team (skatterådgivere, eiendomsjurister, revisorer) og kan rekonstruere et forsvarbart skattegrunnlag overfor forvaltningen.

Sammenlignende analyse og erfaringer fra praksis

De ni godkjente fiskalrepresentantene dekker det franske markedet med ulike posisjoneringer. Accréditéco, SARF og Sarf Azur (SARF-gruppen) gjør krav på en historisk ekspertise på saker fra fransktalende utflyttere og personer hjemmehørende i Gulf-landene. TEVEA International og Financière Accréditée prioriterer saker med høy innsats, typisk over 2 millioner euro i salgspris, og komplekse offshore-strukturer. La Représentation Fiscale og Authorized Tax Representative (ATR) har sterke notarnettverk i Sør-Frankrike og Île-de-France. GPB Accrédité og Honoré Patrimoine opererer i formues- og private banking-segmenter, ofte tilknyttet family offices.

Erfaringer fra praksis fremhever tre suksessfaktorer: levering av saken til notarius publicus minst femten dager før undertegning, uttømmende dokumentasjon av byggearbeider og forbedringer utført siden ervervet (MVA-fakturaer, attester fra håndverkere, byggetillatelser), og tidlig valg av representant (ideelt ved forhåndsavtalen). Motsatt inkluderer de vanligste feilene undervurdering av gevinsten for å redusere skatten (nær sagt systematisk kilde til etterberegning), utelatelse av det midlertidige særskilte fradraget ved avhendelse til en sosial boligorganisasjon, forveksling mellom netto salgspris til selger og oppgitt pris, og sent valg av representant én til to dager før undertegning.

En selger som planlegger utpekingen allerede ved undertegning av forhåndsavtalen, sparer vanligvis flere tusen euro på tjenesten (ingen hastepris) og sikrer undertegningen uten utsettelse.

Observerte honorarintervaller i 2026

Firmaene fakturerer vanligvis et fast honorar basert på salgsprisen, sjelden på gevinsten. For avhendelser mellom 150 000 og 500 000 euro ligger observerte honorarer mellom 900 og 1 800 euro eksklusive avgifter. Mellom 500 000 og 1 500 000 euro øker de til 1 800 til 3 500 euro eksklusive avgifter. Over 1 500 000 euro blir satsen proporsjonal, mellom 0,20 og 0,35 prosent av salgsprisen, med et minimumsgulv på 3 500 euro eksklusive avgifter og et forhandlet tak over 10 millioner euro.

Tilleggstjenester, forhåndsaudit av skattegrunnlaget, rekonstruksjon av dokumentasjon, klagenotat om nedsettelse, bistand ved kontroll, faktureres per medgått tid mellom 220 og 380 euro eksklusive avgifter per time. Hastetillegg (under ti virkedager før undertegning) varierer mellom 20 og 50 prosent av det faste honoraret. Et seriøst tilbud presiserer omfang, siste frist for mottak av fullstendig sak, listen over nødvendige dokumenter og eventuelle tredjepartskostnader (autoriserte oversettelser, apostiller).