Bízzon akkreditált adóképviselőre franciaországi ingatlanértékesítése tőkenyereségét 2026-ban

A CGI 244 bis A cikke és a képviselő garanciája

Az adótörvénykönyv 244 bis A cikke különleges adóelőleget ír elő a nem rezidens természetes és jogi személyek által Franciaországban lévő ingatlanok, ingatlannal kapcsolatos jogok vagy ingatlantúlsúlyos társaságok részesedéseinek értékesítésekor realizált tőkenyereségre. Az alapkulcs 19 százalék az Európai Unió valamely tagállamában, Izlandon, Norvégiában vagy Liechtensteinben lakóhellyel rendelkező természetes személyek esetében. Harmadik állambeli rezidensek esetén is 19 százalék a tőkenyereségadó-kulcs, miután az Alkotmánytanács 2015-466 QPC számú döntésével eltörölte az emelt mértékű adót, azonban a társadalombiztosítási járulékok az eladó helyzetétől függően továbbra is alkalmazandók.

Az akkreditált adóképviselőt – amelyet a 244 bis A cikk IV. fejezete, valamint az adótörvénykönyv II. mellékletének 171 quater és 171 quinquies cikkei szabályoznak – egy Franciaországban letelepedett, a DGFiP által akkreditált jogi személy látja el. Készfizető kezesként felel az eladó által fizetendő adóért, ellenőrzi a 2048 IMM vagy 2048 M bevallást, igazolja a bejelentett alapok pontosságát, és aláírásával hagyja jóvá a közjegyző részére átadott dokumentumot. E kijelölés nélkül a közjegyző nem tudja közzétenni az okiratot az ingatlan-nyilvántartási szolgálatnál, ami blokkolja a tulajdonjog átruházását.

A kilenc akkreditált iroda hivatalos listáját a Pénzügyi Hatóságok Hivatalos Közlönyében, a BOI-RFPI-PVINR-30-20 fejezet alatt teszik közzé, és az ezen az oldalon reprodukált RFA-k hivatalos listájában is szerepel. A lista a DGFiP akkreditációs döntéseinek megfelelően változhat.

Kinek kell akkreditált adóképviselőt kijelölni

A kijelölés kötelező minden olyan természetes vagy jogi személy számára, akinek adójogi illetősége vagy székhelye az Európai Gazdasági Térségen (EU, Izland, Norvégia, Liechtenstein) kívül található, és aki Franciaországban lévő ingatlant értékesít. Az EU valamely tagállamában vagy az EGT-ben lakóhellyel rendelkezők mentesülnek a kijelölés alól a 2014-es pótköltségvetési törvény és az azt követő közigazgatási bírósági ítélkezési gyakorlat óta, kivéve a 244 bis A cikk III bis bekezdése által meghatározott egyes ingatlantúlsúlyos társaságok esetét. Egy luxemburgi, német vagy ír társaság, amely párizsi befektetési ingatlant ad el, tehát nem köteles képviselőt kijelölni.

A kötelezettség akkor is fennáll, ha a tőkenyereség csekély vagy nulla, feltéve, hogy az eladási ár meghaladja a 150 000 eurót és az eladó harmadik állambeli. A küszöb alatti értékesítések esetén az illetékes adóhatóság indokolt kérelem alapján felmentést adhat. A gyakorlatban a mentesítést könnyen megadják olyan alacsony értékű, harminc éve tartott, a személyi jövedelemadó és a társadalombiztosítási járulékok alól mentesített ingatlanok esetében.

Az irodák által leggyakrabban tapasztalt esetek közé tartozik az amerikai, svájci, emirati, kanadai vagy szingapúri rezidensé vált francia expatriált, aki eladja az eredeti lakhelyét; az ázsiai befektető, aki felszámol egy párizsi lakásbérleti portfóliót; az offshore holding, amely egy franciaországi ingatlantúlsúlyos társaságot értékesít; vagy az egy ingatlant öröklő nem rezidens osztályos társ. Minden helyzet befolyásolja az adóalapot, a szükséges dokumentációt és a képviselő éberségi szintjét.

Az ingatlan tőkenyereséggel foglalkozó akkreditált iroda feladatai

Az adóképviselő az eladás előtt, az aláíráskor és a közzététel után is közreműködik. A szolgáltatás hét feladatból áll.

• A dosszié előzetes elemzése, a tulajdoni lap, a vételokirat, az igazolt munkálatok és az átruházási láncban esetlegesen bekövetkezett adományozások áttekintése.
• Az eladó adójogi helyzetének meghatározása, az adójogi illetőség ellenőrzése az alkalmazandó kétoldalú egyezmény értelmében (külföldi adóilletőség-igazolás, 6166-os amerikai nyomtatvány, ausztrál ATO igazolás stb.).
• A bruttó tőkenyereség kiszámítása – az eladási ár csökkentve a vételárral, növelve a költségekkel és munkálatokkal –, majd a tartási idő szerinti levonások és a különleges mentességek alkalmazása (feltételek melletti másodlakás, kisajátítás, újrabefektetés).
• Az ingatlanokra vonatkozó 2048 IMM bevallás, az ingatlantúlsúlyos társaságok részesedéseire vonatkozó 2048 M, vagy az egyes közjegyzői esetekre vonatkozó 2048 IMM-NOT elkészítése, az adó és a társadalombiztosítási járulékok összegének meghatározása.
• A képviselő aláírásával ellátott jóváhagyás és a dosszié benyújtása az illetékes ingatlan-nyilvántartási szolgálathoz, az értékesítést kezelő közjegyzői irodával együttműködve, az hiteles okirat aláírása előtt vagy azon a napon.
• Az adóelőleg közjegyző által a letétbe helyezett összegből történő befizetésének ellenőrzése, az adóbevétel követése, az iratok archiválása a DGFiP által előírt megőrzési időre.
• Jogviták, panaszok és törlési kérelmek kezelése, ha az eladó hibát észlel az eredeti számításban, vagy ha az adóhatóság utólag vitatja az adóilletőséget.

A teljesítendő anyagok közé tartozik az előkészítő elemző feljegyzés, a képviselő által aláírt 2048 IMM bevallás, a közjegyző részére átadott átvételi igazolás, az adóelőleg kifizetéséről szóló igazolás, és adott esetben a törlési beadvány. Az hozzáadott érték az aláírás jogi biztosításában, az elfogadható munkálatok és költségek dokumentációs optimalizálásában, valamint az egyezményes helyzetek (külföldi adójóváírás, kettős adóztatás kiküszöbölése) előzetes kezelésében mutatkozik meg.

Tartási idő szerinti levonás és mentességi küszöb

Az alábbi görbe évenként mutatja a CGI 150 VC cikke szerinti személyi jövedelemadóra alkalmazható bruttó tőkenyereség-levonás kumulált értékét, párhuzamosan a társadalombiztosítási járulékokra alkalmazható levonással. Lehetővé teszi a teljes mentesség pontjának megjelenítését (22 év az adó esetén, 30 év a társadalombiztosítási járulékok esetén), és segít mérlegelni az értékesítés előtti esetleges várakozást.

Szempontok az akkreditált adóképviselő kiválasztásához

Négy dimenzió érdemel különös figyelmet. Első: a naprakész DGFiP-akkreditáció. Csak a BOFIP által közzétett hivatalos listában szereplő irodák írhatják alá a 2048 IMM bevallást készfizető képviselőként. Az akkreditáció nélküli iroda segítségnyújtást, nem pedig szigorú értelemben vett képviseletet kínál.

Második: a közjegyzői reagálóképesség. Az ingatlanértékesítés szilárd időpontok köré szerveződik (előszerződés, felfüggesztő feltételek feloldása, aláírás). Az irodának képesnek kell lennie arra, hogy a teljes dosszié beérkezésétől számított öt-tíz munkanapon belül kiadja jóváhagyását, különben az aláírás csúszik és az eladót szerződéses késedelmi kötbér terheli.

Harmadik: a kétoldalú adóegyezmények ismerete. Az amerikai, brit, svájci, kínai, ausztrál, kanadai, brazil vagy emirati rezidensek az egyezményektől függően adójóváírásban részesülhetnek a kettős adóztatás kiküszöbölésére. A képviselő, aki ezeket a mechanizmusokat helyesen összehangolja a 2048 IMM-mel, elkerüli az adóhiány-megállapításokat és megkönnyíti a túlfizetett összeg visszatérítését a rezidencia szerinti államnál.

Negyedik: az összetett esetek kezelésének képessége: osztatlan közös tulajdon, haszonélvezeti jog és tulajdon elválasztása, láncolatban érkező adományozások, családi SCI-k, offshore társaságok, harminc éve tartott, az eredeti vételár papíros nyoma nélküli ingatlanok. A legjobb irodák multidiszciplináris csapatokkal rendelkeznek (adószakértők, ingatlan-jogi szakemberek, könyvvizsgálók), és képesek az adóhatóság előtt védhető adóalapot rekonstruálni.

Összehasonlító elemzés és tereptapasztalatok

A kilenc akkreditált adóképviselő különböző pozicionálással fedi le a francia piacot. Az Accréditéco, a SARF és a Sarf Azur (SARF-csoport) történelmi szakértelmet igényel a frankofón külföldön élők és az Öböl-menti országok rezidenseinek dossziéiban. A TEVEA International és a Financière Accréditée a nagy tétű dossziékat részesíti előnyben, jellemzően 2 millió euró feletti eladási árral, és az összetett offshore szerkezeteket. A La Représentation Fiscale és az Authorized Tax Representative (ATR) erős közjegyzői hálózattal rendelkezik Dél-Franciaországban és Île-de-France-ban. A GPB Accrédité és a Honoré Patrimoine vagyonkezelési és private banking szegmensekben működik, gyakran family office-okhoz kapcsolódva.

A tereptapasztalatok három sikertényezőt emelnek ki: a dosszié közjegyzőhöz való benyújtása legalább tizenöt nappal az aláírás előtt, a megszerzés óta elvégzett munkálatok és fejlesztések teljes körű dokumentációja (áfás számlák, kivitelezői igazolások, építési engedélyek), és a képviselő korai megválasztása (ideálisan az előszerződésnél). Ezzel szemben a gyakori hibák közé tartozik a tőkenyereség alulértékelése az adó csökkentése érdekében (ez szinte minden esetben adóhiány-megállapítást von maga után), a szociális bérlakás-szervezetnek való értékesítés esetén alkalmazandó kivételes ideiglenes levonás elfelejtése, a nettó eladói ár és a meghirdetett ár összetévesztése, és a képviselő aláírás előtti egy-két nappal történő késői megbízása.

Az az eladó, aki az előszerződés aláírásától megkezdi a kijelölési eljárást, általában több ezer eurót takarít meg a szolgáltatáson (nem kell sürgősségi díj), és biztosítja az aláírást elcsúszás nélkül.

Megfigyelt díjkeretek 2026-ban

Az irodák általában az eladási árhoz igazított átalánydíjat számítanak, ritkán a tőkenyereség alapján. 150 000 és 500 000 euró közötti értékesítésnél a megfigyelt díjak 900 és 1 800 euró között mozognak nettó áron. 500 000 és 1 500 000 euró között 1 800-tól 3 500 euróig emelkednek nettó áron. 1 500 000 euró felett az árlista arányos lesz, az eladási ár 0,20-0,35 százaléka között, 3 500 eurós nettó minimummal és tízmillió euró felett tárgyalt maximummal.

A kiegészítő szolgáltatások – az adóalap előzetes auditja, dokumentáció-rekonstrukció, törlési beadvány, ellenőrzés közbeni segítség – óránként 220-380 euró nettó díjjal kerülnek kiszámlázásra. A sürgősségi felár (az aláírás előtt kevesebb mint tíz munkanappal) az átalánydíj 20-50 százaléka között ingadozik. Egy komoly ajánlat pontosítja a feladatkört, a teljes dosszié fogadásának határidejét, a szükséges iratok listáját és az esetleges harmadik féltől felmerülő költségeket (hiteles fordítások, apostille-ek).