Povjerite akreditiranom poreznom zastupniku kapitalni dobitak od vaše francuske prodaje nekretnine u 2026

Članak 244 bis A CGI-a i jamstvo zastupnika

Članak 244 bis A Općeg poreznog zakonika podvrgava posebnom porezu kapitalne dobitke koje ostvaruju fizičke ili pravne osobe nerezidenti pri prodaji nekretnina, nekretnačkih prava ili udjela u društvima s pretežno nekretnačkom imovinom smještenima u Francuskoj. Osnovna stopa iznosi 19 posto za fizičke osobe s domicilom u državi članici Europske unije, na Islandu, u Norveškoj ili Lihtenštajnu. Iznosi 19 posto i za rezidente trećih država od ukidanja povišene stope odlukom Ustavnog vijeća br. 2015-466 QPC, ali socijalni doprinosi ostaju primjenjivi ovisno o situaciji prodavatelja.

Akreditirani porezni zastupnik, predviđen stavkom IV članka 244 bis A te člancima 171 quater i 171 quinquies Annexe II CGI-a, pravna je osoba s poslovnim nastanom u Francuskoj i akreditacijom Direction Générale des Finances Publiques. Solidarno odgovara za plaćanje poreza koji duguje prodavatelj, provjerava izjavu 2048 IMM ili 2048 M, potvrđuje točnost prijavljenih osnova i potpisuje dokument koji se predaje javnom bilježniku. Bez ovog imenovanja, javni bilježnik ne može izvršiti objavu akta u službi za publicitet nekretnina (service de la publicité foncière), čime se blokira prijenos vlasništva.

Službeni popis devet akreditiranih ureda objavljen je u Bulletin officiel des Finances Publiques, rubrika BOI-RFPI-PVINR-30-20, te se nalazi i u službenom popisu RFA-ova reproduciranom niže na ovoj stranici. Mijenja se prema odlukama o akreditaciji DGFiP-a.

Tko mora imenovati akreditiranog poreznog zastupnika

Imenovanje je obvezno za svaku osobu, fizičku ili pravnu, s poreznim domicilom ili sjedištem izvan Europskog gospodarskog prostora (izvan EU, Islanda, Norveške, Lihtenštajna), koja prodaje nekretninu smještenu u Francuskoj. Rezidenti države članice EU ili EGP-a oslobođeni su od te obveze od zakona o dopunskom proračunu za 2014. i naknadne upravne sudske prakse, osim posebnog slučaja predviđenog stavkom III bis članka 244 bis A za određena društva s pretežno nekretnačkom imovinom. Luksemburška, njemačka ili irska tvrtka koja prodaje pariški najamni objekt dakle ne mora imenovati zastupnika.

Obveza se primjenjuje čak i ako je kapitalni dobitak mali ili nulti, pod uvjetom da cijena prodaje prelazi 150 000 eura i da prodavatelj potječe iz treće države. Za prodaje ispod tog praga, lokalna porezna uprava može osloboditi prodavatelja od imenovanja na obrazložen zahtjev. U praksi, oslobođenje se lako odobrava za nekretnine male vrijednosti u posjedu više od trideset godina, izuzete od poreza na dohodak i socijalnih doprinosa.

Najčešći slučajevi koje uredi susreću uključuju francuskog iseljenika koji je postao američki, švicarski, emiratski, kanadski ili singapurski rezident i prodaje svoju bivšu rezidenciju, azijskog investitora koji likvidira pariški najamni portfelj, offshore holding koji prodaje društvo s pretežno francuskom nekretnačkom imovinom, ili suvlasnika nerezidenta nasljednika obiteljske imovine. Svaka situacija mijenja poreznu osnovu, potrebnu dokumentaciju i razinu opreznosti zastupnika.

Zadaci akreditiranog ureda za kapitalni dobitak od nekretnina

Porezni zastupnik interveni prije prodaje, pri potpisu i nakon objave. Sedam zadataka čini uslugu.

• Prethodna analiza predmeta, pregled vlasničkog lista, akta o stjecanju, opravdanih radova i eventualnih darovanja u lancu prijenosa.
• Kvalifikacija porezne situacije prodavatelja, provjera poreznog domicila prema primjenjivoj bilateralnoj konvenciji (potvrda stranog poreznog domicila, američki obrazac 6166, australski ATO itd.).
• Izračun bruto kapitalnog dobitka, cijene prodaje umanjene za cijenu stjecanja uvećanu za troškove i radove, zatim primjena odbitaka za trajanje posjedovanja i posebnih izuzeća (sekundarno boravište uz uvjete, izvlaštenje, reinvestiranje).
• Sastavljanje izjave 2048 IMM za nekretnine, 2048 M za udjele u društvima s pretežno nekretnačkom imovinom, ili 2048 IMM-NOT u posebnim bilježničkim slučajevima, izračun poreza i socijalnih doprinosa.
• Potpisivanje suglasnosti zastupnika i podnošenje predmeta nadležnoj službi za publicitet nekretnina, u koordinaciji s bilježničkim uredom odgovornim za prodaju, prije ili na dan potpisa autentičnog akta.
• Provjera uplate poreza od strane javnog bilježnika iz sekvestriranih sredstava, praćenje porezne potvrde, arhiviranje dokumenata kroz propisani rok čuvanja koji nalaže DGFiP.
• Upravljanje sporovima, pritužbama i zahtjevima za smanjenje poreza kada prodavatelj utvrdi pogrešku u početnom izračunu ili kada porezna uprava naknadno ospori porezni domicil.

Isporučeni dokumenti uključuju prethodnu analitičku bilješku, izjavu 2048 IMM potpisanu od zastupnika, potvrdu o preuzimanju predanu javnom bilježniku, potvrdu o plaćanju poreza, te po potrebi zahtjev za smanjenje poreza. Dodana vrijednost mjeri se u pravnom osiguranju potpisa, u dokumentacijskoj optimizaciji prihvatljivih radova i troškova, te u anticipaciji konvencijskih situacija (inozemni porezni kredit, uklanjanje dvostrukog oporezivanja).

Odbici za trajanje posjedovanja i prag izuzeća

Krivulja ispod prikazuje, godinu po godinu, kumulativni odbitak primjenjiv na bruto kapitalni dobitak za porez na dohodak prema članku 150 VC CGI-a, i paralelno, onaj primjenjiv na socijalne doprinose. Omogućuje vizualizaciju točke potpunog izuzeća (22 godine za porez, 30 godina za socijalne doprinose) i pomaže kalibrirati eventualno čekanje prije prodaje.

Kriteriji za odabir vašeg akreditiranog poreznog zastupnika

Četiri dimenzije zaslužuju posebnu pozornost. Prvo, aktualna akreditacija DGFiP-a. Samo uredi koji se nalaze na službenom popisu objavljenom u BOFIP-u mogu potpisati izjavu 2048 IMM kao solidarni zastupnik. Svaki neakreditirani ured nudi uslugu pomoći, ne zastupanja u strogom smislu.

Drugo, bilježnička reaktivnost. Prodaja nekretnine organizira se oko fiksnih datuma (predugovor, ukidanje suspenzivnih uvjeta, potpis). Ured mora biti sposoban izdati svoju suglasnost u roku od pet do deset radnih dana od primitka kompletnog predmeta, inače potpis kasni i izlaže prodavatelja ugovornim kaznama.

Treće, poznavanje bilateralnih poreznih konvencija. Američki, britanski, švicarski, kineski, australski, kanadski, brazilski ili emiratski rezidenti imaju, prema konvencijama, porezne kredite za uklanjanje dvostrukog oporezivanja. Zastupnik koji ispravno kombinira ove mehanizme s izjavom 2048 IMM izbjegava porezne dopune i olakšava povrat viška plaćenog u državi rezidencije.

Četvrto, sposobnost upravljanja složenim slučajevima: suvlasništva, razdiobe vlasništva, lančana darovanja, obiteljski SCI, offshore tvrtke, imovina u posjedu više od trideset godina bez papirnate tragove početne nabavne cijene. Najbolji uredi raspolažu multidisciplinarnim timovima (porezni stručnjaci, nekretnački pravnici, računovođe) i znaju rekonstruirati obranjive osnove pred poreznom upravom.

Komparativna analiza i iskustva iz prakse

Devet akreditiranih poreznih zastupnika pokriva francusko tržište s različitim pozicioniranjima. Accréditéco, SARF i Sarf Azur (SARF grupa) ističu povijesnu stručnost u predmetima francuskogovornih iseljenika i rezidentima zemalja Zaljevskog vijeća. TEVEA International i Financière Accréditée daju prednost predmetima visokog iznosa, tipično iznad 2 milijuna eura prodajne cijene, i složenim offshore strukturama. La Représentation Fiscale i Authorized Tax Representative (ATR) imaju snažne bilježničke mreže na jugu Francuske i u Île-de-France. GPB Accrédité i Honoré Patrimoine djeluju u patrimonijalnim segmentima i privatnom bankarstvu, često uz obiteljske urede (family offices).

Iskustva iz prakse ističu tri čimbenika uspjeha: predaja predmeta javnom bilježniku najmanje petnaest dana prije potpisa, iscrpna dokumentacija radova i poboljšanja obavljenih od stjecanja (računi s PDV-om, potvrde obrtnika, građevinske dozvole), i rani odabir zastupnika (idealno pri predugovoru). Nasuprot tome, česte greške uključuju podcijenivanje kapitalnog dobitka radi smanjivanja poreza (gotovo sustavni izvor kaznenih dopuna), zaborav iznimnog privremenog odbitka pri prodaji organizaciji socijalnog stanovanja, zabunu između neto prodajne cijene i oglašene cijene, te kasno angažiranje zastupnika jedan do dva dana prije potpisa.

Prodavatelj koji anticipira imenovanje već pri predugovoru općenito uštedi nekoliko tisuća eura na usluzi (nema hitne tarife) i osigurava potpis bez odgode.

Okvirni honorari u 2026

Uredi općenito naplaćuju paušal temeljen na prodajnoj cijeni, rijetko na kapitalnom dobitku. Za prodaju između 150 000 i 500 000 eura, opaženi honorari kreću se između 900 i 1 800 eura bez PDV-a. Između 500 000 i 1 500 000 eura, rastu prema 1 800 do 3 500 eura bez PDV-a. Iznad 1 500 000 eura, tarifa postaje proporcionalna, između 0,20 i 0,35 posto prodajne cijene, s minimalnom naknadom od 3 500 eura bez PDV-a i pregovorenim maksimumom iznad 10 milijuna eura.

Dopunske usluge, prethodna revizija osnove, dokumentacijska rekonstrukcija, zahtjev za smanjenje poreza, pomoć pri kontroli, naplaćuju se prema utrošenom vremenu između 220 i 380 eura bez PDV-a na sat. Hitne nadoknade (manje od deset radnih dana do potpisa) kreću se između 20 i 50 posto paušala. Ozbiljna ponuda precizira opseg, rok primitka kompletnog predmeta, popis traženih dokumenata i eventualne troškove trećih strana (ovjereni prijevodi, apostille).