Εμπιστευθείτε σε έναν διαπιστευμένο φορολογικό εκπρόσωπο την υπεραξία ακινήτου από τη γαλλική σας εκποίηση το 2026

Το άρθρο 244 bis A του CGI και η εγγύηση του εκπροσώπου

Το άρθρο 244 bis A του Κώδικα Γενικής Φορολογίας (CGI) υπόκειται σε ειδική εισφορά τις υπεραξίες που πραγματοποιούνται από μη κατοίκους φυσικά ή νομικά πρόσωπα κατά την εκποίηση ακινήτων, εμπράγματων δικαιωμάτων ή μετοχών εταιρειών με κύρια ακίνητα στοιχεία στη Γαλλία. Ο βασικός συντελεστής είναι 19% για φυσικά πρόσωπα κατοίκους κράτους μέλους της Ευρωπαϊκής Ένωσης, Ισλανδίας, Νορβηγίας ή Λιχτενστάιν. Είναι επίσης 19% για κατοίκους τρίτων κρατών μετά την κατάργηση του αυξημένου συντελεστή από την απόφαση του Συνταγματικού Συμβουλίου αριθ. 2015-466 QPC, αλλά οι κοινωνικές εισφορές παραμένουν εφαρμοστέες ανάλογα με την κατάσταση του εκχωρητή.

Ο διαπιστευμένος φορολογικός εκπρόσωπος, που προβλέπεται στον παράγραφο IV του άρθρου 244 bis A και στα άρθρα 171 quater και 171 quinquies του παραρτήματος II του CGI, είναι νομικό πρόσωπο εγκατεστημένο στη Γαλλία και διαπιστευμένο από τη Γενική Διεύθυνση Δημοσίων Οικονομικών (DGFiP). Ευθύνεται αλληλεγγύως για την πληρωμή του φόρου που οφείλει ο εκχωρητής, επαληθεύει τη δήλωση 2048 IMM ή 2048 M, πιστοποιεί την ακρίβεια των δηλωθεισών βάσεων και υπογράφει συναινετικά το έγγραφο που παραδίδεται στον συμβολαιογράφο. Χωρίς αυτόν τον ορισμό, ο συμβολαιογράφος δεν μπορεί να προχωρήσει στη δημοσίευση της πράξης στην υπηρεσία δημοσιότητας κτηματολογίου, πράγμα που μπλοκάρει τη μεταβίβαση ιδιοκτησίας.

Η επίσημη λίστα των εννέα διαπιστευμένων γραφείων δημοσιεύεται στο Επίσημο Δελτίο Δημοσίων Οικονομικών, ενότητα BOI-RFPI-PVINR-30-20, και εμφανίζεται επίσης στην επίσημη λίστα των RFA που αναπαράγεται παρακάτω σε αυτήν τη σελίδα. Εξελίσσεται ανάλογα με τις αποφάσεις διαπίστευσης της DGFiP.

Ποιος πρέπει να ορίσει διαπιστευμένο φορολογικό εκπρόσωπο

Ο ορισμός είναι υποχρεωτικός για κάθε πρόσωπο, φυσικό ή νομικό, φορολογικά κατοίκο ή εγκατεστημένο εκτός Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου (εκτός ΕΕ, Ισλανδίας, Νορβηγίας, Λιχτενστάιν), που εκχωρεί ακίνητο που βρίσκεται στη Γαλλία. Οι κάτοικοι κράτους μέλους της ΕΕ ή του ΕΟΧ απαλλάσσονται από τον ορισμό από τον διορθωτικό νόμο περί προϋπολογισμού του 2014 και τη διοικητική νομολογία που ακολούθησε, εκτός ειδικής περίπτωσης που προβλέπεται στην παράγραφο III bis του άρθρου 244 bis A για ορισμένες εταιρείες με κύρια ακίνητα στοιχεία. Μια λουξεμβουργιανή, γερμανική ή ιρλανδική εταιρεία που πουλάει παριζιάνικο κτίριο εισοδήματος δεν χρειάζεται λοιπόν να ορίσει εκπρόσωπο.

Η υποχρέωση ισχύει ακόμα και αν η υπεραξία είναι μικρή ή μηδενική, εφόσον η τιμή εκποίησης υπερβαίνει τα 150.000 ευρώ και ο εκχωρητής ανήκει σε τρίτο κράτος. Για εκποιήσεις κάτω από αυτό το όριο, η τοπική υπηρεσία μπορεί να απαλλάξει τον εκχωρητή από τον ορισμό κατόπιν αιτιολογημένης αίτησης. Στην πράξη, η απαλλαγή χορηγείται εύκολα για ακίνητα χαμηλής αξίας που κατέχονται περισσότερο από τριάντα χρόνια, απαλλαγμένα από φόρο εισοδήματος και κοινωνικές εισφορές.

Οι πιο συνηθισμένες περιπτώσεις χρήσης που συναντούν τα γραφεία περιλαμβάνουν τον Γάλλο εξόριστο που έγινε κάτοικος ΗΠΑ, Ελβετίας, Εμιράτων, Καναδά ή Σιγκαπούρης και πουλάει την αρχική του κατοικία, τον Ασιάτη επενδυτή που ρευστοποιεί ένα παριζιάνικο ενοικιαζόμενο χαρτοφυλάκιο, την offshore εταιρεία συμμετοχών που εκχωρεί γαλλική εταιρεία με κύρια ακίνητα στοιχεία, ή τον μη κάτοικο συγκληρονόμο ακινήτου. Κάθε κατάσταση τροποποιεί τη βάση, την απαιτούμενη τεκμηρίωση και το επίπεδο επαγρύπνησης του εκπροσώπου.

Αποστολές διαπιστευμένου γραφείου για υπεραξία ακινήτου

Ο φορολογικός εκπρόσωπος παρεμβαίνει πριν από την πώληση, κατά την υπογραφή και μετά τη δημοσίευση. Επτά αποστολές αποτελούν την παροχή.

• Προκαταρκτική ανάλυση του φακέλου, εξέταση τίτλου ιδιοκτησίας, πράξης απόκτησης, δικαιολογημένων εργασιών και τυχόν δωρεών που μεσολάβησαν στην αλυσίδα μεταβίβασης.
• Προσδιορισμός της φορολογικής κατάστασης του εκχωρητή, έλεγχος της φορολογικής κατοικίας κατά την έννοια της ισχύουσας διμερούς σύμβασης (πιστοποιητικό αλλοδαπής φορολογικής κατοικίας, αμερικανικό έντυπο 6166, αυστραλιανό ATO, κ.λπ.).
• Υπολογισμός της ακαθάριστης υπεραξίας, τιμή εκποίησης μειωμένη κατά την τιμή απόκτησης αυξημένη με έξοδα και εργασίες, στη συνέχεια εφαρμογή εκπτώσεων για διάρκεια κατοχής και ειδικών απαλλαγών (δευτερεύουσα κατοικία υπό προϋποθέσεις, απαλλοτρίωση, επανεπένδυση).
• Σύνταξη δήλωσης 2048 IMM για ακίνητα, 2048 M για μετοχές εταιρειών με κύρια ακίνητα στοιχεία, ή 2048 IMM-NOT σε ειδικές συμβολαιογραφικές περιπτώσεις, υπολογισμός φόρου και κοινωνικών εισφορών.
• Συναινετική υπογραφή εκπροσώπου και κατάθεση φακέλου στην αρμόδια υπηρεσία κτηματολογίου, σε συνεννόηση με τη συμβολαιογραφική πράξη που διαχειρίζεται την πώληση, πριν ή την ημέρα υπογραφής της αυθεντικής πράξης.
• Έλεγχος καταβολής της εισφοράς από τον συμβολαιογράφο επί των δεσμευμένων κεφαλαίων, παρακολούθηση φορολογικής απόδειξης, αρχειοθέτηση εγγράφων για την περίοδο διατήρησης που επιβάλλει η DGFiP.
• Διαχείριση διαφορών, ενστάσεων και αιτημάτων ακύρωσης εκκαθάρισης όταν ο εκχωρητής διαπιστώνει σφάλμα στον αρχικό υπολογισμό ή όταν η φορολογική κατοικία αμφισβητείται εκ των υστέρων από τη διοίκηση.

Τα παραδοτέα περιλαμβάνουν σημείωμα προκαταρκτικής ανάλυσης, δήλωση 2048 IMM υπογεγραμμένη από τον εκπρόσωπο, βεβαίωση ανάληψης που παραδίδεται στον συμβολαιογράφο, απόδειξη πληρωμής της εισφοράς και, ενδεχομένως, υπόμνημα ακύρωσης εκκαθάρισης. Η προστιθέμενη αξία μετριέται στην νομική ασφάλεια της υπογραφής, στη βελτιστοποίηση τεκμηρίωσης παραδεκτών εργασιών και εξόδων, και στην πρόβλεψη συμβατικών καταστάσεων (αλλοδαπή φορολογική πίστωση, εξάλειψη διπλής φορολόγησης).

Έκπτωση για διάρκεια κατοχής και κατώφλι απαλλαγής

Το παρακάτω διάγραμμα μεταφράζει, χρόνο με χρόνο, τη σωρευτική έκπτωση εφαρμοστέα στην ακαθάριστη υπεραξία για τον φόρο εισοδήματος βάσει του άρθρου 150 VC του CGI, και, παράλληλα, εκείνη που εφαρμόζεται στις κοινωνικές εισφορές. Επιτρέπει να οπτικοποιηθεί το σημείο ολικής απαλλαγής (22 χρόνια για τον φόρο, 30 χρόνια για τις κοινωνικές εισφορές) και βοηθά στη βαθμονόμηση μιας ενδεχόμενης αναμονής πριν από την εκποίηση.

Κριτήρια για την επιλογή διαπιστευμένου φορολογικού εκπροσώπου

Τέσσερις διαστάσεις αξίζουν ιδιαίτερη προσοχή. Πρώτο, η ενημερωμένη διαπίστευση DGFiP. Μόνο τα γραφεία που περιλαμβάνονται στην επίσημη λίστα που δημοσιεύει το BOFIP μπορούν να υπογράψουν τη δήλωση 2048 IMM ως αλληλεγγύως υπεύθυνοι εκπρόσωποι. Κάθε μη διαπιστευμένο γραφείο προσφέρει υπηρεσία βοήθειας, όχι εκπροσώπησης stricto sensu.

Δεύτερο, η συμβολαιογραφική ανταπόκριση. Μια ακίνητη πώληση οργανώνεται γύρω από σταθερές ημερομηνίες (συμφωνητικό, άρση αναβλητικών αιρέσεων, υπογραφή). Το γραφείο πρέπει να είναι σε θέση να εκδώσει τη συναίνεσή του σε πέντε έως δέκα εργάσιμες ημέρες από την παραλαβή πλήρους φακέλου, αλλιώς η υπογραφή ολισθαίνει και εκθέτει τον εκχωρητή σε συμβατικές κυρώσεις.

Τρίτο, η γνώση των διμερών φορολογικών συμβάσεων. Οι κάτοικοι ΗΠΑ, Ηνωμένου Βασιλείου, Ελβετίας, Κίνας, Αυστραλίας, Καναδά, Βραζιλίας ή Εμιράτων επωφελούνται, ανάλογα με τις συμβάσεις, από φορολογικές πιστώσεις για εξάλειψη διπλής φορολόγησης. Ο εκπρόσωπος που αρθρώνει σωστά αυτούς τους μηχανισμούς με τη 2048 IMM αποφεύγει επανεκκαθαρίσεις και διευκολύνει την επιστροφή αχρεωστήτως καταβληθέντων στο κράτος κατοικίας.

Τέταρτο, η ικανότητα διαχείρισης σύνθετων περιπτώσεων: αδιαίρετη ιδιοκτησία, διαχωρισμός ιδιοκτησίας, αλυσίδα δωρεών, οικογενειακές SCI, offshore εταιρείες, ακίνητα που κατέχονται από περισσότερο από τριάντα χρόνια χωρίς έγγραφες αποδείξεις της αρχικής τιμής απόκτησης. Τα καλύτερα γραφεία διαθέτουν πολυεπιστημονικές ομάδες (φορολογικοί σύμβουλοι, νομικοί ακινήτων, ορκωτοί λογιστές) και ξέρουν να ανακατασκευάζουν αποδεκτή βάση ενώπιον της διοίκησης.

Συγκριτική ανάλυση και πρακτικές εμπειρίες

Οι εννέα διαπιστευμένοι φορολογικοί εκπρόσωποι καλύπτουν τη γαλλική αγορά με διαφορετικές τοποθετήσεις. Η Accréditéco, η SARF και η Sarf Azur (όμιλος SARF) διεκδικούν ιστορική εξειδίκευση σε φακέλους γαλλόφωνων εξόριστων και κατοίκων χωρών του Κόλπου. Η TEVEA International και η Financière Accréditée προτιμούν φακέλους υψηλής αξίας, συνήθως άνω των 2 εκατομμυρίων ευρώ τιμής εκποίησης, και σύνθετες offshore δομές. Η La Représentation Fiscale και η Authorized Tax Representative (ATR) διαθέτουν ισχυρά συμβολαιογραφικά δίκτυα στο νότο της Γαλλίας και στο Île-de-France. Η GPB Accrédité και η Honoré Patrimoine δραστηριοποιούνται σε τμήματα διαχείρισης περιουσίας και private banking, συχνά συνδεδεμένες με family offices.

Οι πρακτικές εμπειρίες υπογραμμίζουν τρεις παράγοντες επιτυχίας: παράδοση φακέλου στον συμβολαιογράφο τουλάχιστον δεκαπέντε ημέρες πριν από την υπογραφή, εξαντλητική τεκμηρίωση εργασιών και βελτιώσεων που πραγματοποιήθηκαν από την απόκτηση (τιμολόγια ΦΠΑ, βεβαιώσεις τεχνιτών, οικοδομικές άδειες), και έγκαιρη επιλογή εκπροσώπου (ιδανικά στο συμφωνητικό). Αντίθετα, τα συνηθισμένα σφάλματα περιλαμβάνουν την υποτίμηση της υπεραξίας για μείωση φόρου (σχεδόν συστηματική πηγή επανεκκαθάρισης), την παράλειψη της έκτακτης προσωρινής έκπτωσης σε περίπτωση πώλησης σε οργανισμό κοινωνικής στέγασης, τη σύγχυση μεταξύ καθαρής τιμής εκποίησης και εμφανιζόμενης τιμής, και την καθυστερημένη προσφυγή σε εκπρόσωπο μία έως δύο ημέρες πριν από την υπογραφή.

Ένας εκχωρητής που ορίζει εκπρόσωπο έγκαιρα από την υπογραφή του συμφωνητικού εξοικονομεί γενικά αρκετές χιλιάδες ευρώ στην παροχή (χωρίς επιπλέον χρέωση κατεπείγοντος) και ασφαλίζει την υπογραφή χωρίς αναβολή.

Ενδεικτικά εύρη αμοιβών που παρατηρούνται το 2026

Τα γραφεία χρεώνουν γενικά αποκλειστική αμοιβή βασισμένη στην τιμή εκποίησης, σπάνια στην υπεραξία. Για εκποίηση μεταξύ 150.000 και 500.000 ευρώ, οι παρατηρούμενες αμοιβές κυμαίνονται μεταξύ 900 και 1.800 ευρώ χωρίς ΦΠΑ. Μεταξύ 500.000 και 1.500.000 ευρώ, ανεβαίνουν σε 1.800 έως 3.500 ευρώ χωρίς ΦΠΑ. Πάνω από 1.500.000 ευρώ, ο κατάλογος γίνεται αναλογικός, μεταξύ 0,20 και 0,35% της τιμής εκποίησης, με ελάχιστο 3.500 ευρώ χωρίς ΦΠΑ και διαπραγματευόμενο ανώτατο όριο πάνω από 10 εκατομμύρια ευρώ.

Οι παρεπόμενες παροχές, προκαταρκτικός έλεγχος βάσης, αναδημιουργία τεκμηρίωσης, υπόμνημα ακύρωσης εκκαθάρισης, βοήθεια σε φορολογικό έλεγχο, χρεώνονται με βάση τον χρόνο που δαπανήθηκε μεταξύ 220 και 380 ευρώ χωρίς ΦΠΑ ανά ώρα. Οι προσαυξήσεις κατεπείγοντος (λιγότερο από δέκα εργάσιμες ημέρες πριν από την υπογραφή) κυμαίνονται μεταξύ 20 και 50% της αποκλειστικής αμοιβής. Μια σοβαρή προσφορά προσδιορίζει το πεδίο εφαρμογής, την τελευταία ημερομηνία παραλαβής πλήρους φακέλου, τον κατάλογο απαιτούμενων εγγράφων και τα τυχόν τρίτα έξοδα (ορκωτές μεταφράσεις, apostilles).