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Cabinet de référence pour la représentation fiscale TVA, la mise en conformité et l'accompagnement des sociétés non établies en France. Interlocuteur dédié, suivi multilingue.
Visiter le siteL'article 244 bis A du CGI et la garantie du représentant
L'article 244 bis A du Code général des impôts soumet à un prélèvement spécifique les plus-values réalisées par des personnes physiques ou morales non-résidentes lors de la cession d'immeubles, de droits immobiliers ou de titres de sociétés à prépondérance immobilière situés en France. Le taux de base est de 19 pour cent pour les personnes physiques domiciliées dans un État membre de l'Union européenne, en Islande, en Norvège ou au Liechtenstein. Il est de 19 pour cent également pour les résidents d'États tiers depuis la suppression du taux majoré par la décision du Conseil constitutionnel n° 2015-466 QPC, mais les prélèvements sociaux restent applicables selon la situation du cédant.
Le représentant fiscal accrédité, prévu au IV de l'article 244 bis A et aux articles 171 quater et 171 quinquies de l'annexe II du CGI, est une personne morale établie en France et agréée par la Direction Générale des Finances Publiques. Il répond solidairement du paiement de l'impôt dû par le cédant, vérifie la déclaration 2048 IMM ou 2048 M, atteste l'exactitude des bases déclarées et signe pour accord le document remis au notaire. Sans cette désignation, le notaire ne peut procéder à la publication de l'acte au service de la publicité foncière, ce qui bloque le transfert de propriété.
La liste officielle des neuf cabinets accrédités est publiée au Bulletin officiel des Finances Publiques, rubrique BOI-RFPI-PVINR-30-20, et figure également dans la liste officielle des RFA reproduite plus bas sur cette page. Elle évolue selon les décisions d'accréditation de la DGFiP.
Qui doit désigner un représentant fiscal accrédité
La désignation est obligatoire pour toute personne, physique ou morale, fiscalement domiciliée ou établie hors de l'Espace économique européen (hors UE, Islande, Norvège, Liechtenstein), qui cède un bien immobilier situé en France. Les résidents d'un État membre de l'UE ou de l'EEE en sont dispensés depuis la loi de finances rectificative pour 2014 et la jurisprudence administrative consécutive, sauf cas particulier visé au III bis de l'article 244 bis A pour certaines sociétés à prépondérance immobilière. Une société luxembourgeoise, allemande ou irlandaise qui vend un immeuble de rapport parisien n'a donc pas à désigner de représentant.
L'obligation s'applique même si la plus-value est faible ou nulle, dès lors que le prix de cession excède 150 000 euros et que le cédant relève d'un État tiers. Pour les cessions inférieures à ce seuil, le service local peut dispenser le cédant de désignation sur demande motivée. En pratique, la dispense est accordée facilement pour des biens de faible valeur détenus depuis plus de trente ans, exonérés d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.
| Profil du cédant | Bien cédé | Représentant fiscal |
|---|---|---|
| Personne physique résidente hors UE/EEE | Appartement, maison, terrain, SCI | Obligatoire si prix > 150 000 € |
| Personne physique résidente UE/EEE | Immeuble en France | Dispensée |
| Société hors UE/EEE | Immeuble ou titres SPI | Obligatoire |
| Société UE/EEE à prépondérance immobilière | Titres SPI en France | Examen au cas par cas, III bis 244 bis A |
Les cas d'usage les plus fréquents rencontrés par les cabinets incluent l'expatrié français devenu résident américain, suisse, émirati, canadien ou singapourien qui vend sa résidence d'origine, l'investisseur asiatique qui liquide un portefeuille locatif parisien, la holding offshore qui cède une société à prépondérance immobilière française, ou l'indivisaire non-résident héritier d'un bien familial. Chaque situation modifie l'assiette, la documentation nécessaire et le niveau de vigilance du représentant.
Missions d'un cabinet accrédité pour la plus-value immobilière
Le représentant fiscal intervient en amont de la vente, à la signature et après la publication. Sept missions composent la prestation.
- Analyse préalable du dossier, revue du titre de propriété, de l'acte d'acquisition, des travaux justifiés et des éventuelles donations intervenues dans la chaîne de transmission.
- Qualification de la situation fiscale du cédant, contrôle de la résidence fiscale au sens de la convention bilatérale applicable (certificat de résidence fiscale étrangère, formulaire américain 6166, ATO australien, etc.).
- Calcul de la plus-value brute, prix de cession diminué du prix d'acquisition augmenté des frais et des travaux, puis application des abattements pour durée de détention et des exonérations spécifiques (résidence secondaire sous conditions, expropriation, remploi).
- Établissement de la déclaration 2048 IMM pour les biens immobiliers, 2048 M pour les titres de sociétés à prépondérance immobilière, ou 2048 IMM-NOT dans les cas notariaux spécifiques, chiffrage de l'impôt et des prélèvements sociaux.
- Signature d'accord du représentant et dépôt du dossier au service de la publicité foncière compétent, en coordination avec l'étude notariale en charge de la vente, avant ou le jour de la signature de l'acte authentique.
- Contrôle du versement du prélèvement par le notaire sur les fonds séquestrés, suivi du reçu fiscal, archivage des pièces pendant la durée de conservation imposée par la DGFiP.
- Gestion des contentieux, réclamations et demandes de dégrèvement lorsque le cédant constate une erreur dans le calcul initial ou que la résidence fiscale est ultérieurement contestée par l'administration.
Les livrables comprennent une note d'analyse préparatoire, la déclaration 2048 IMM signée par le représentant, l'attestation de prise en charge remise au notaire, le justificatif de paiement du prélèvement, et, le cas échéant, le mémoire en dégrèvement. La valeur ajoutée se mesure dans la sécurisation juridique de la signature, dans l'optimisation documentaire des travaux et frais admissibles, et dans l'anticipation des situations conventionnelles (crédit d'impôt étranger, élimination des doubles impositions).
Abattement pour durée de détention et seuil d'exonération
La courbe ci-dessous traduit, année par année, l'abattement cumulé applicable à la plus-value brute pour l'impôt sur le revenu au titre de l'article 150 VC du CGI, et, en parallèle, celui applicable aux prélèvements sociaux. Elle permet de visualiser le point d'exonération totale (22 ans pour l'impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux) et aide à calibrer une éventuelle attente avant cession.
Critères pour choisir votre représentant fiscal accrédité
Quatre dimensions méritent une attention particulière. Premier, l'accréditation DGFiP à jour. Seuls les cabinets figurant dans la liste officielle publiée par le BOFIP peuvent signer la déclaration 2048 IMM en qualité de représentant solidaire. Tout cabinet non accrédité propose une prestation d'assistance, pas de représentation stricto sensu.
Deuxième, la réactivité notariale. Une vente immobilière s'ordonne autour de dates fermes (compromis, levée des conditions suspensives, signature). Le cabinet doit être capable d'émettre son accord sous cinq à dix jours ouvrés après réception du dossier complet, faute de quoi la signature glisse et expose le cédant à des pénalités contractuelles.
Troisième, la maîtrise des conventions fiscales bilatérales. Les résidents américains, britanniques, suisses, chinois, australiens, canadiens, brésiliens ou émiratis bénéficient, selon les conventions, de crédits d'impôt pour éliminer la double imposition. Le représentant qui articule correctement ces mécanismes avec la 2048 IMM évite des redressements et facilite la restitution du trop-perçu dans l'État de résidence.
Quatrième, la capacité à gérer les cas complexes : indivisions, démembrements de propriété, donations en chaîne, SCI familiales, sociétés offshore, biens détenus depuis plus de trente ans sans trace papier du prix d'acquisition initial. Les meilleurs cabinets disposent d'équipes pluridisciplinaires (fiscalistes, juristes immobiliers, experts comptables) et savent reconstituer une assiette défendable devant l'administration.
Analyse comparative et retours terrain
Les neuf représentants fiscaux accrédités couvrent le marché français avec des positionnements différents. Accréditéco, SARF et Sarf Azur (groupe SARF) revendiquent une expertise historique sur les dossiers expatriés francophones et les résidents de pays du Golfe. TEVEA International et Financière Accréditée privilégient les dossiers à enjeu élevé, typiquement supérieurs à 2 millions d'euros de prix de cession, et les structures offshore complexes. La Représentation Fiscale et Authorized Tax Representative (ATR) disposent de réseaux notariaux forts dans le sud de la France et en Île-de-France. GPB Accrédité et Honoré Patrimoine opèrent sur des segments patrimoniaux et private banking, souvent adossés à des family offices.
Les retours terrain soulignent trois facteurs de succès : une remise de dossier au notaire au moins quinze jours avant la signature, une documentation exhaustive des travaux et améliorations réalisés depuis l'acquisition (factures TVA, attestations d'artisans, permis de construire), et un choix précoce du représentant (idéalement au compromis). À l'inverse, les erreurs fréquentes incluent la sous-évaluation de la plus-value pour minorer l'impôt (source quasi systématique de redressement), l'oubli de l'abattement exceptionnel temporaire en cas de cession à un organisme de logement social, la confusion entre prix de cession net vendeur et prix affiché, et le recours tardif à un représentant un à deux jours avant la signature.
Un cédant qui anticipe sa désignation dès la signature du compromis économise généralement plusieurs milliers d'euros sur la prestation (pas de tarif urgence) et sécurise la signature sans report.