มอบหมายให้ตัวแทนภาษีที่ได้รับการรับรองจัดการกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ในฝรั่งเศสของคุณในปี 2026

มาตรา 244 bis A ของ CGI และการค้ำประกันของตัวแทนภาษี

มาตรา 244 bis A ของประมวลรัษฎากรทั่วไปกำหนดให้มีการหักภาษีพิเศษสำหรับกำไรที่บุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลที่ไม่มีถิ่นพำนักในฝรั่งเศสได้รับจากการขายอสังหาริมทรัพย์ สิทธิในอสังหาริมทรัพย์ หรือหุ้นในบริษัทที่มีสินทรัพย์ส่วนใหญ่เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในฝรั่งเศส อัตราภาษีพื้นฐานคือ 19 เปอร์เซ็นต์สำหรับบุคคลธรรมดาที่มีถิ่นพำนักในรัฐสมาชิกสหภาพยุโรป ไอซ์แลนด์ นอร์เวย์ หรือลิกเตนสไตน์ และ 19 เปอร์เซ็นต์เช่นกันสำหรับผู้อาศัยในประเทศที่สามนับตั้งแต่การยกเลิกอัตราที่สูงกว่าโดยคำตัดสินของสภาร่างรัฐธรรมนูญเลขที่ 2015-466 QPC แต่เงินสมทบสังคมยังคงใช้บังคับตามสถานการณ์ของผู้โอน

ตัวแทนภาษีที่ได้รับการรับรอง ซึ่งกำหนดไว้ในวรรค IV ของมาตรา 244 bis A และมาตรา 171 quater และ 171 quinquies ของภาคผนวก II ของ CGI คือนิติบุคคลที่จัดตั้งในฝรั่งเศสและได้รับการรับรองจาก Direction Générale des Finances Publiques ตัวแทนรับผิดชอบร่วมในการชำระภาษีที่ผู้โอนต้องจ่าย ตรวจสอบแบบแสดงรายการ 2048 IMM หรือ 2048 M รับรองความถูกต้องของฐานภาษีที่แจ้ง และลงนามรับรองเอกสารที่ส่งมอบให้โนตาร์ หากไม่มีการแต่งตั้งตัวแทน โนตาร์ไม่สามารถดำเนินการจดทะเบียนโฉนดที่สำนักงานเผยแพร่สิทธิ์ในทรัพย์สิน ซึ่งจะบล็อกการโอนกรรมสิทธิ์

รายชื่อทางการของสำนักงานที่ได้รับการรับรองทั้งเก้าแห่งได้รับการเผยแพร่ใน Bulletin officiel des Finances Publiques (BOFIP) ส่วน BOI-RFPI-PVINR-30-20 และปรากฏในรายชื่อทางการของ RFA ที่แสดงด้านล่างในหน้านี้ รายชื่อนี้เปลี่ยนแปลงตามการตัดสินใจรับรองของ DGFiP

ผู้ที่ต้องแต่งตั้งตัวแทนภาษีที่ได้รับการรับรอง

การแต่งตั้งเป็นข้อบังคับสำหรับบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลที่มีภูมิลำเนาทางภาษีหรือจัดตั้งอยู่นอกเขตเศรษฐกิจยุโรป (นอก EU ไอซ์แลนด์ นอร์เวย์ ลิกเตนสไตน์) ที่โอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในฝรั่งเศส ผู้อาศัยในรัฐสมาชิก EU หรือ EEE ได้รับการยกเว้นนับตั้งแต่กฎหมายงบประมาณปรับปรุงปี 2014 และคำพิพากษาทางปกครองที่ตามมา ยกเว้นกรณีพิเศษที่ระบุในวรรค III bis ของมาตรา 244 bis A สำหรับบริษัทบางแห่งที่มีสินทรัพย์ส่วนใหญ่เป็นอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น บริษัทลักเซมเบิร์ก เยอรมัน หรือไอริชที่ขายอพาร์ตเมนต์ในปารีสจึงไม่ต้องแต่งตั้งตัวแทน

ข้อบังคับใช้แม้ว่ากำไรจะน้อยหรือเป็นศูนย์ ตราบใดที่ราคาขายเกิน 150,000 ยูโรและผู้โอนอยู่ในรัฐที่สาม สำหรับการโอนที่ต่ำกว่าเกณฑ์นี้ สำนักงานท้องถิ่นอาจยกเว้นผู้โอนจากการแต่งตั้งตามคำขอที่มีเหตุผล ในทางปฏิบัติ การยกเว้นมักได้รับสำหรับทรัพย์สินมูลค่าต่ำที่ถือครองมาเกินสามสิบปีซึ่งได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้และเงินสมทบสังคม

กรณีที่พบบ่อยที่สุดที่สำนักงานพบเจอได้แก่ ชาวฝรั่งเศสโพ้นทะเลที่กลายเป็นผู้อาศัยในสหรัฐอเมริกา สวิตเซอร์แลนด์ สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ แคนาดา หรือสิงคโปร์ที่ขายที่พักอาศัยเดิม นักลงทุนเอเชียที่เลิกกิจการพอร์ตโฟลิโอให้เช่าในปารีส บริษัทโฮลดิ้งออฟชอร์ที่โอนกรรมสิทธิ์บริษัทที่มีสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ฝรั่งเศส หรือผู้ร่วมถือครองที่ไม่มีถิ่นพำนักที่เป็นทายาทในทรัพย์สินของครอบครัว แต่ละสถานการณ์ส่งผลต่อฐานภาษี เอกสารที่จำเป็น และระดับความระมัดระวังของตัวแทน

ภารกิจของสำนักงานที่ได้รับการรับรองสำหรับกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์

ตัวแทนภาษีเข้ามาเกี่ยวข้องก่อนการขาย ณ วันลงนาม และหลังการจดทะเบียน ภารกิจทั้งเจ็ดประกอบเป็นบริการที่ให้

• การวิเคราะห์เบื้องต้นของเอกสาร ตรวจสอบโฉนดที่ดิน สัญญาซื้อ งานซ่อมแซมที่มีหลักฐาน และการบริจาคที่เกิดขึ้นในห่วงโซ่การส่งต่อ
• การตรวจสอบสถานะภาษีของผู้โอน ตรวจสอบถิ่นพำนักทางภาษีตามอนุสัญญาทวิภาคีที่ใช้บังคับ (ใบรับรองถิ่นพำนักภาษีต่างประเทศ แบบฟอร์มอเมริกัน 6166 ATO ออสเตรเลีย ฯลฯ)
• การคำนวณกำไรขั้นต้น ราคาขายลดด้วยราคาซื้อบวกค่าธรรมเนียมและงานซ่อมแซม จากนั้นใช้ส่วนลดตามระยะเวลาการถือครองและการยกเว้นพิเศษ (บ้านพักตากอากาศตามเงื่อนไข การเวนคืน การนำเงินกลับไปลงทุน)
• การจัดทำแบบแสดงรายการ 2048 IMM สำหรับอสังหาริมทรัพย์ 2048 M สำหรับหุ้นของบริษัทที่มีสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ หรือ 2048 IMM-NOT ในกรณีโนตาร์เฉพาะ การคำนวณภาษีและเงินสมทบสังคม
• การลงนามรับรองของตัวแทนและการยื่นเอกสารต่อสำนักงานเผยแพร่สิทธิ์ในทรัพย์สินที่รับผิดชอบ ประสานงานกับสำนักงานโนตาร์ที่รับผิดชอบการขาย ก่อนหรือในวันลงนามโฉนดแท้จริง
• การควบคุมการชำระภาษีโดยโนตาร์จากเงินที่ฝากไว้ การติดตามใบรับภาษี การจัดเก็บเอกสารตามระยะเวลาที่ DGFiP กำหนด
• การจัดการข้อพิพาท การร้องเรียน และการขอลดหย่อนเมื่อผู้โอนพบข้อผิดพลาดในการคำนวณเบื้องต้น หรือเมื่อถิ่นพำนักทางภาษีถูกโต้แย้งในภายหลังโดยหน่วยงาน

สิ่งที่ส่งมอบประกอบด้วยบันทึกวิเคราะห์เบื้องต้น แบบแสดงรายการ 2048 IMM ที่ลงนามโดยตัวแทน หนังสือรับรองการรับผิดชอบที่มอบให้โนตาร์ หลักฐานการชำระภาษี และหากจำเป็น บันทึกการขอลดหย่อน มูลค่าเพิ่มวัดจากการรักษาความปลอดภัยทางกฎหมายของการลงนาม การเพิ่มประสิทธิภาพเอกสารสำหรับงานซ่อมแซมและค่าใช้จ่ายที่รับได้ และการคาดการณ์สถานการณ์ตามอนุสัญญา (เครดิตภาษีต่างประเทศ การขจัดภาษีซ้ำซ้อน)

ส่วนลดตามระยะเวลาการถือครองและเกณฑ์การยกเว้นภาษี

กราฟด้านล่างแสดงทีละปี ส่วนลดสะสมที่ใช้บังคับกับกำไรขั้นต้นสำหรับภาษีเงินได้ตามมาตรา 150 VC ของ CGI และในขณะเดียวกัน ส่วนลดที่ใช้บังคับกับเงินสมทบสังคม ช่วยให้เห็นภาพจุดยกเว้นทั้งหมด (22 ปีสำหรับภาษี 30 ปีสำหรับเงินสมทบสังคม) และช่วยในการพิจารณารอก่อนขาย

เกณฑ์การเลือกตัวแทนภาษีที่ได้รับการรับรองของคุณ

สี่มิติที่ควรใส่ใจเป็นพิเศษ ประการแรก การรับรอง DGFiP ที่เป็นปัจจุบัน เฉพาะสำนักงานที่ปรากฏในรายชื่อทางการที่ BOFIP เผยแพร่เท่านั้นที่สามารถลงนามแบบแสดงรายการ 2048 IMM ในฐานะตัวแทนที่รับผิดชอบร่วม สำนักงานที่ไม่ได้รับการรับรองเสนอบริการช่วยเหลือ ไม่ใช่การเป็นตัวแทนในความหมายเคร่งครัด

ประการที่สอง การตอบสนองต่อโนตาร์ การขายอสังหาริมทรัพย์จัดการรอบวันที่แน่นอน (สัญญาจะซื้อจะขาย การปลดเงื่อนไขบังคับก่อน การลงนาม) สำนักงานต้องสามารถออกความเห็นชอบภายในห้าถึงสิบวันทำการหลังได้รับเอกสารครบถ้วน มิฉะนั้นการลงนามจะล่าช้าและทำให้ผู้โอนต้องรับผิดทางสัญญา

ประการที่สาม ความเชี่ยวชาญในอนุสัญญาภาษีทวิภาคี ผู้อาศัยในสหรัฐอเมริกา สหราชอาณาจักร สวิตเซอร์แลนด์ จีน ออสเตรเลีย แคนาดา บราซิล หรือสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ได้รับสิทธิ์เครดิตภาษีตามอนุสัญญาเพื่อขจัดภาษีซ้ำซ้อน ตัวแทนที่เชื่อมโยงกลไกเหล่านี้กับ 2048 IMM อย่างถูกต้องหลีกเลี่ยงการตรวจสอบและอำนวยความสะดวกในการขอคืนเงินส่วนเกินในรัฐที่อยู่

ประการที่สี่ ความสามารถในการจัดการกรณีซับซ้อน : กรรมสิทธิ์ร่วม การแบ่งกรรมสิทธิ์ การบริจาคต่อเนื่อง SCI ครอบครัว บริษัทออฟชอร์ ทรัพย์สินที่ถือครองมาเกินสามสิบปีโดยไม่มีหลักฐานราคาซื้อเดิม สำนักงานชั้นนำมีทีมสหสาขา (นักกฎหมายภาษี นักกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ผู้ตรวจสอบบัญชี) และสามารถสร้างฐานภาษีที่สามารถป้องกันต่อหน่วยงานได้

การวิเคราะห์เปรียบเทียบและข้อมูลภาคสนาม

ตัวแทนภาษีที่ได้รับการรับรองทั้งเก้าแห่งครอบคลุมตลาดฝรั่งเศสด้วยตำแหน่งที่แตกต่างกัน Accréditéco, SARF และ Sarf Azur (กลุ่ม SARF) อ้างความเชี่ยวชาญในดอสซีเยผู้อพยพที่พูดภาษาฝรั่งเศสและผู้อาศัยในประเทศอ่าวเปอร์เซีย TEVEA International และ Financière Accréditée ให้ความสำคัญกับดอสซีเยมูลค่าสูง โดยทั่วไปเกิน 2 ล้านยูโรของราคาขาย และโครงสร้างออฟชอร์ที่ซับซ้อน La Représentation Fiscale และ Authorized Tax Representative (ATR) มีเครือข่ายโนตาร์ที่แข็งแกร่งในภาคใต้ของฝรั่งเศสและ Île-de-France GPB Accrédité และ Honoré Patrimoine ดำเนินการในกลุ่มมรดกและ private banking มักเชื่อมต่อกับ family offices

ข้อมูลภาคสนามเน้นปัจจัยความสำเร็จสามประการ : การส่งเอกสารให้โนตาร์อย่างน้อยสิบห้าวันก่อนลงนาม การจัดเอกสารงานซ่อมแซมและปรับปรุงที่ทำตั้งแต่ซื้อให้ครบถ้วน (ใบแจ้งหนี้ VAT ใบรับรองช่างฝีมือ ใบอนุญาตก่อสร้าง) และการเลือกตัวแทนตั้งแต่เนิ่นๆ (ควรเลือกตั้งแต่ทำสัญญาจะซื้อจะขาย) ในทางกลับกัน ข้อผิดพลาดที่พบบ่อย ได้แก่ การประเมินกำไรต่ำกว่าความเป็นจริงเพื่อลดภาษี (แหล่งที่มาของการตรวจสอบเกือบทุกกรณี) การลืมส่วนลดพิเศษชั่วคราวเมื่อขายให้กับองค์กรที่อยู่อาศัยทางสังคม ความสับสนระหว่างราคาขายสุทธิผู้ขายกับราคาประกาศ และการติดต่อตัวแทนล่าช้าหนึ่งถึงสองวันก่อนลงนาม

ผู้โอนที่เตรียมการแต่งตั้งตั้งแต่ลงนามสัญญาจะซื้อจะขายมักประหยัดได้หลายพันยูโรในค่าบริการ (ไม่มีค่าเร่งด่วน) และรักษาการลงนามโดยไม่ต้องเลื่อน

ช่วงค่าธรรมเนียมที่พบในปี 2026

สำนักงานโดยทั่วไปเรียกเก็บค่าบริการแบบเหมาตามราคาขาย แทบจะไม่คิดตามกำไร สำหรับการขายระหว่าง 150,000 ถึง 500,000 ยูโร ค่าธรรมเนียมอยู่ระหว่าง 900 ถึง 1,800 ยูโรก่อนภาษี ระหว่าง 500,000 ถึง 1,500,000 ยูโร เพิ่มขึ้นเป็น 1,800 ถึง 3,500 ยูโรก่อนภาษี เกิน 1,500,000 ยูโร ตารางเป็นสัดส่วน ระหว่าง 0.20 ถึง 0.35 เปอร์เซ็นต์ของราคาขาย โดยมีขั้นต่ำ 3,500 ยูโรก่อนภาษีและเพดานที่เจรจาได้เกิน 10 ล้านยูโร

บริการเสริม การตรวจสอบฐานภาษีเบื้องต้น การรวบรวมเอกสาร บันทึกขอลดหย่อน ความช่วยเหลือในการตรวจสอบ เรียกเก็บตามเวลาที่ใช้ระหว่าง 220 ถึง 380 ยูโรก่อนภาษีต่อชั่วโมง ค่าเร่งด่วน (น้อยกว่าสิบวันทำการก่อนลงนาม) อยู่ระหว่าง 20 ถึง 50 เปอร์เซ็นต์ของค่าบริการเหมา ใบเสนอราคาที่จริงจังระบุขอบเขต วันสุดท้ายในการรับเอกสารครบถ้วน รายการเอกสารที่ต้องการ และค่าใช้จ่ายของบุคคลที่สาม (การแปลรับรอง เอกสาร apostille)