Svěřte akreditovanému daňovému zástupci kapitálový zisk z vašeho francouzského prodeje nemovitosti v 2026

Článek 244 bis A CGI a ručení zástupce

Článek 244 bis A Code général des impôts (CGI) podřizuje zvláštní srážkové dani kapitálové zisky dosažené fyzickými nebo právnickými osobami nerezidenty při prodeji nemovitostí, nemovitostních práv nebo podílů ve společnostech s převahou nemovitého majetku nacházejících se ve Francii. Základní sazba činí 19 procent pro fyzické osoby s bydlištěm v členském státě Evropské unie, na Islandu, v Norsku nebo v Lichtenštejnsku. Rovněž 19 procent platí pro rezidenty třetích zemí od zrušení vyšší sazby rozhodnutím Ústavní rady č. 2015-466 QPC, avšak sociální odvody zůstávají použitelné v závislosti na situaci prodávajícího.

Akreditovaný daňový zástupce, předvídaný v odstavci IV článku 244 bis A a článcích 171 quater a 171 quinquies přílohy II CGI, je právnická osoba usazená ve Francii a akreditovaná Direction Générale des Finances Publiques. Solidárně odpovídá za zaplacení daně dlužné prodávajícím, ověřuje přiznání 2048 IMM nebo 2048 M, potvrzuje správnost vykázaných základů a podepisuje souhlas s dokumentem předaným notáři. Bez tohoto jmenování nemůže notář provést zápis aktu ve službě zápisu do katastru nemovitostí (service de la publicité foncière), což blokuje převod vlastnictví.

Oficiální seznam devíti akreditovaných kanceláří je zveřejněn v Bulletin officiel des Finances Publiques (BOFIP), rubrika BOI-RFPI-PVINR-30-20, a je uveden také v oficiálním seznamu daňových zástupců (RFA) níže na této stránce. Vyvíjí se podle rozhodnutí DGFiP o akreditaci.

Kdo musí jmenovat akreditovaného daňového zástupce

Jmenování je povinné pro každou osobu, fyzickou nebo právnickou, daňově domicilovanou nebo usazenou mimo Evropský hospodářský prostor (mimo EU, Island, Norsko, Lichtenštejnsko), která prodává nemovitost nacházející se ve Francii. Rezidenti členského státu EU nebo EHP jsou od povinnosti osvobozeni od opravného zákona o financích pro rok 2014 a následné správní judikatury, s výjimkou zvláštních případů uvedených v odstavci III bis článku 244 bis A pro určité společnosti s převahou nemovitého majetku. Lucemburská, německá nebo irská společnost, která prodává pařížský nájemní dům, tedy daňového zástupce jmenovat nemusí.

Povinnost se uplatní i tehdy, je-li kapitálový zisk nízký nebo nulový, pokud prodejní cena přesáhne 150 000 eur a prodávající podléhá třetí zemi. U prodejů pod touto hranicí může místní správce prodávajícímu na odůvodněnou žádost udělit výjimku. V praxi je výjimka snadno udělena u majetku nízké hodnoty drženého déle než třicet let, osvobozeného od daně z příjmů a sociálních odvodů.

Nejčastější případy, s nimiž se kanceláře setkávají, zahrnují francouzského expatrianta, který se stal rezidentem USA, Švýcarska, Emirátů, Kanady nebo Singapuru a prodává svůj původní domov, asijského investora, který likviduje pařížské nájemní portfolio, offshore holding, který prodává francouzskou společnost s převahou nemovitostí, nebo spoluvlastníka nerezidenta, dědice rodinné nemovitosti. Každá situace mění základ daně, potřebnou dokumentaci a úroveň bdělosti zástupce.

Mise akreditované kanceláře pro kapitálový zisk z nemovitosti

Daňový zástupce zasahuje před prodejem, při podpisu a po zápisu aktu. Sedm misí tvoří celkovou službu.

• Předběžná analýza spisu, přezkoumání vlastnického listu, nabývacího aktu, doložených stavebních prací a případných darování v řetězci přenosu majetku.
• Posouzení daňového statusu prodávajícího, kontrola daňového rezidentství ve smyslu příslušné bilaterální smlouvy (zahraniční potvrzení o daňovém rezidentství, americký formulář 6166, australské ATO apod.).
• Výpočet hrubého kapitálového zisku: prodejní cena snížená o pořizovací cenu navýšenou o náklady a stavební práce, poté uplatnění odpočtů za dobu držení a specifických osvobození (vedlejší bydliště za podmínek, vyvlastnění, reinvestice).
• Sestavení přiznání 2048 IMM pro nemovitosti, 2048 M pro podíly ve společnostech s převahou nemovitostí, nebo 2048 IMM-NOT ve specifických notářských případech, výpočet daně a sociálních odvodů.
• Podpis souhlasu zástupce a předložení spisu příslušné službě zápisu do katastru v koordinaci s notářskou kanceláří pověřenou prodejem, před nebo v den podpisu notářského aktu.
• Kontrola odvodu srážkové daně notářem z deponovaných prostředků, sledování daňového potvrzení, archivace dokladů po dobu úschovy stanovené DGFiP.
• Řízení sporů, stížností a žádostí o daňovou úlevu v případě, kdy prodávající zjistí chybu v počátečním výpočtu nebo kdy je daňové rezidentství správcem zpochybněno.

Výstupy zahrnují přípravnou analytickou poznámku, přiznání 2048 IMM podepsané zástupcem, potvrzení o převzetí závazku předané notáři, doklad o zaplacení srážkové daně a případně žádost o daňovou úlevu. Přidaná hodnota se projevuje v právní jistotě podpisu, v dokumentární optimalizaci přípustných stavebních prací a nákladů a v předvídání smluvních situací (zahraniční daňový kredit, eliminace dvojího zdanění).

Odpočet za dobu držení a práh osvobození

Níže uvedená křivka zobrazuje rok po roce kumulovaný odpočet použitelný na hrubý kapitálový zisk pro daň z příjmů podle článku 150 VC CGI a souběžně odpočet použitelný na sociální odvody. Umožňuje vizualizovat bod úplného osvobození (22 let pro daň, 30 let pro sociální odvody) a pomáhá kalibrovat případné vyčkání před prodejem.

Kritéria pro výběr akreditovaného daňového zástupce

Čtyři dimenze si zaslouží zvláštní pozornost. Za prvé, aktuální akreditace DGFiP. Pouze kanceláře uvedené v oficiálním seznamu zveřejněném BOFIP mohou podepisovat přiznání 2048 IMM jako solidární zástupce. Jakákoli neakreditovaná kancelář nabízí asistenční službu, nikoli zastoupení v pravém slova smyslu.

Za druhé, notářská reaktivita. Prodej nemovitosti se řídí pevnými daty (předsmlouva, splnění odkládacích podmínek, podpis). Kancelář musí být schopna vydat souhlas do pěti až deseti pracovních dnů od obdržení kompletního spisu, jinak se podpis odkládá a prodávající je vystaven smluvním sankcím.

Za třetí, znalost bilaterálních daňových smluv. Rezidenti USA, Velké Británie, Švýcarska, Číny, Austrálie, Kanady, Brazílie nebo Emirátů mají podle smluv nárok na daňové kredity pro eliminaci dvojího zdanění. Zástupce, který tyto mechanismy správně skloubí s přiznáním 2048 IMM, zabrání doměrkům a usnadní vrácení přeplatku ve státě rezidentství.

Za čtvrté, schopnost zvládat složité případy: spoluvlastnictví, věcná práva k nemovitosti, řetězy darování, rodinné SCI, offshore společnosti, majetky držené déle než třicet let bez papírových dokladů o původní pořizovací ceně. Nejlepší kanceláře disponují multidisciplinárními týmy (daňoví poradci, realitní právníci, účetní) a umějí sestavit obhajitelný základ daně před správcem.

Srovnávací analýza a zkušenosti z praxe

Devět akreditovaných daňových zástupců pokrývá francouzský trh s různými pozicionováními. Accréditéco, SARF a Sarf Azur (skupina SARF) si nárokují historickou odbornost ve věcech frankofonních expatriantů a rezidentů ze zemí Perského zálivu. TEVEA International a Financière Accréditée se zaměřují na případy s vysokou hodnotou, typicky nad 2 miliony eur prodejní ceny, a na složité offshore struktury. La Représentation Fiscale a Authorized Tax Representative (ATR) disponují silnými notářskými sítěmi na jihu Francie a v Île-de-France. GPB Accrédité a Honoré Patrimoine působí v segmentech správy majetku a private bankingu, často adosovaných k family offices.

Zkušenosti z praxe zdůrazňují tři faktory úspěchu: předání spisu notáři nejméně patnáct dní před podpisem, vyčerpávající dokumentace stavebních prací a zhodnocení provedených od nabytí majetku (faktury s DPH, potvrzení řemeslníků, stavební povolení) a brzký výběr zástupce (ideálně při předsmlouvě). Naopak typické chyby zahrnují podhodnocení kapitálového zisku za účelem snížení daně (téměř systematický zdroj doměrků), opomenutí mimořádné dočasné slevy při prodeji organizaci sociálního bydlení, záměnu čisté prodejní ceny za uváděnou cenu a pozdní oslovení zástupce jeden až dva dny před podpisem.

Prodávající, který plánuje jmenování zástupce již při podpisu předsmlouvy, ušetří obvykle několik tisíc eur na honoráři (bez příplatku za urgenci) a zajistí podpis bez odkladu.

Přehled honorářů pozorovaných v 2026

Kanceláře obvykle účtují paušál odvíjející se od prodejní ceny, vzácně od kapitálového zisku. U prodejů mezi 150 000 a 500 000 eur se pozorované honoráře pohybují mezi 900 a 1 800 eur bez daně. U prodejů od 500 000 do 1 500 000 eur rostou na 1 800 až 3 500 eur bez daně. Nad 1 500 000 eur se sazebník stává procentuálním, mezi 0,20 a 0,35 procenta z prodejní ceny, s minimem 3 500 eur bez daně a sjednaným stropem nad 10 milionů eur.

Doplňkové služby – předběžný audit základu daně, dokumentární rekonstrukce, žádost o daňovou úlevu, asistence při kontrole – se fakturují dle odpracovaného času, mezi 220 a 380 eur bez daně za hodinu. Příplatky za urgenci (méně než deset pracovních dní před podpisem) se pohybují mezi 20 a 50 procenty paušálu. Seriózní nabídka upřesňuje rozsah, nejzazší datum obdržení kompletního spisu, seznam požadovaných dokladů a případné náklady třetích stran (úřední překlady, apostily).