Uzticiet akreditētam fiskālajam pārstāvim savu Francijas nekustamā īpašuma atsavināšanas kapitāla pieauguma jautājumu 2026. gadā

CGI 244. bis A pants un pārstāvja garantija

Vispārīgā nodokļu kodeksa 244. bis A pants paredz īpašu nodokli par kapitāla pieaugumu, ko guvušas fiziskas vai juridiskas personas nerezidenti, atsavinot Francijā esošus nekustamos īpašumus, nekustamā īpašuma tiesības vai nekustamā īpašuma pārsvara sabiedrību (SPI) akcijas. Pamatlikme ir 19 procenti fiziskām personām, kuru domicils ir Eiropas Savienības dalībvalstī, Islandē, Norvēģijā vai Lihtenšteinā. Tā ir 19 procenti arī trešo valstu rezidentiem kopš paaugstinātās likmes atcelšanas ar Konstitucionālās padomes 2015-466 QPC lēmumu, bet sociālās iemaksas joprojām ir piemērojamas atkarībā no atsavinātāja situācijas.

Akreditētais fiskālais pārstāvis, kas paredzēts 244. bis A panta IV punktā un CGI II pielikuma 171. quater un 171. quinquies pantos, ir Francijā reģistrēta juridiska persona, ko akreditējusi Publisko finanšu ģenerāldirekcija. Tas solidāri atbild par atsavinātāja maksājamā nodokļa samaksu, pārbauda 2048 IMM vai 2048 M deklarāciju, apliecina deklarēto bāzu pareizību un paraksta notāram iesniegto dokumentu. Bez šīs iecelšanas notārs nevar veikt akta publikāciju nekustamā īpašuma publicitātes dienestā, kas bloķē īpašumtiesību pāreju.

Oficiālais deviņu akreditēto biroju saraksts ir publicēts Publisko finanšu oficiālajā biļetenā, sadaļā BOI-RFPI-PVINR-30-20, un tas parādās arī oficiālajā RFA sarakstā, kas atkārtots zemāk šajā lapā. Tas mainās atkarībā no DGFiP akreditācijas lēmumiem.

Kam jāieceļ akreditēts fiskālais pārstāvis

Iecelšana ir obligāta ikvienai personai — fiziskai vai juridiskai — kuras nodokļu rezidence vai juridiskā adrese ir ārpus Eiropas Ekonomiskās zonas (ārpus ES, Islandes, Norvēģijas, Lihtenšteinas), kura atsavina Francijā esošu nekustamo īpašumu. ES vai EEZ dalībvalsts rezidenti no tā ir atbrīvoti kopš 2014. gada labojumu finanšu likuma un sekojošās administratīvās judikatūras, izņemot īpašus gadījumus, kas paredzēti 244. bis A panta III bis punktā attiecībā uz noteiktām nekustamā īpašuma pārsvara sabiedrībām. Luksemburgas, Vācijas vai Īrijas sabiedrībai, kas pārdod Parīzes īres ēku, tādēļ nav jāieceļ pārstāvis.

Pienākums piemērojams arī tad, ja kapitāla pieaugums ir neliels vai nulles vērtībā, ja vien atsavināšanas cena pārsniedz 150 000 eiro un atsavinātājs ir trešās valsts rezidents. Par atsavinājumiem, kas mazāki par šo slieksni, vietējais dienests var atbrīvot atsavinātāju no iecelšanas, pamatojoties uz motivētu lūgumu. Praksē atbrīvojumu viegli piešķir mazas vērtības īpašumiem, kas turēti ilgāk par trīsdesmit gadiem, atbrīvoti no ienākuma nodokļa un sociālajām iemaksām.

Biežākie biroju sastaptie lietošanas gadījumi ietver franču emigrantu, kurš kļuvis par ASV, Šveices, AAE, Kanādas vai Singapūras rezidentu un pārdod savu sākotnējo mājokli, Āzijas investoru, kurš likvidē Parīzes īres portfeli, ārzonu holdingu, kurš atsavina Francijas nekustamā īpašuma pārsvara sabiedrību, vai nerezidenta kopīpašnieku, kurš ir ģimenes īpašuma mantinieks. Katra situācija maina nodokļa bāzi, nepieciešamo dokumentāciju un pārstāvja modrības līmeni.

Akreditēta biroja misijas nekustamā īpašuma kapitāla pieaugumam

Fiskālais pārstāvis iesaistās pirms pārdošanas, parakstīšanas brīdī un pēc publikācijas. Pakalpojumu veido septiņas misijas.

• Lietas iepriekšēja analīze, īpašumtiesību dokumenta, iegādes akta, pamatoto darbu un iespējamo dāvinājumu pārskatīšana pārneses ķēdē.
• Atsavinātāja nodokļu situācijas kvalifikācija, nodokļu rezidences pārbaude piemērojamās divpusējās konvencijas izpratnē (ārvalstu nodokļu rezidences sertifikāts, ASV veidlapa 6166, Austrālijas ATO u.c.).
• Bruto kapitāla pieauguma aprēķins — atsavināšanas cena, samazināta par iegādes cenu, kas palielināta par izmaksām un darbiem — pēc tam piemērojot atlaides par turēšanas ilgumu un konkrētus atbrīvojumus (otrais mājoklis zināmos apstākļos, ekspropriācija, atkārtota ieguldīšana).
• 2048 IMM deklarācijas sagatavošana nekustamajiem īpašumiem, 2048 M nekustamā īpašuma pārsvara sabiedrību akcijām vai 2048 IMM-NOT īpašos notariālos gadījumos, nodokļu un sociālo iemaksu aprēķins.
• Pārstāvja parakstīšanas apstiprinājums un lietas iesniegšana kompetentajā nekustamā īpašuma publicitātes dienestā, sadarbojoties ar pārdošanu apkalpojošo notāra biroju, pirms vai autentiskā akta parakstīšanas dienā.
• Notāra veiktā nodokļa samaksas kontrole no deponētajiem līdzekļiem, nodokļu kvīts uzraudzība, dokumentu arhivēšana DGFiP noteiktajā glabāšanas periodā.
• Strīdu, pretenziju un nodokļu atlaižu lūgumu pārvaldība, ja atsavinātājs konstatē kļūdu sākotnējā aprēķinā vai ja administrācija vēlāk apstrīd nodokļu rezidenci.

Nodevumi ietver sagatavošanas analīzes piezīmi, pārstāvja parakstīto 2048 IMM deklarāciju, notāram iesniegto apliecinājumu par lietas pārņemšanu, nodokļa samaksas apliecinājumu un, ja nepieciešams, nodokļu atlaides memorandu. Pievienoto vērtību mēra parakstīšanas juridiskajā drošībā, pieļaujamo darbu un izmaksu dokumentārā optimizācijā, kā arī konvencionālo situāciju paredzēšanā (ārvalstu nodokļa atlaide, dubultās nodokļu uzlikšanas novēršana).

Atlaide par turēšanas ilgumu un atbrīvojuma slieksnis

Zemāk redzamais grafiks gads pēc gada parāda kumulatīvo atlaidi, kas piemērojama bruto kapitāla pieaugumam ienākuma nodoklim saskaņā ar CGI 150. VC pantu, un, paralēli, to, kas piemērojama sociālajām iemaksām. Tas ļauj vizualizēt pilna atbrīvojuma punktu (22 gadi ienākuma nodoklim, 30 gadi sociālajām iemaksām) un palīdz kalibrēt iespējamu gaidīšanu pirms atsavināšanas.

Kritēriji jūsu akreditētā fiskālā pārstāvja izvēlei

Īpaša uzmanība jāpievērš četriem aspektiem. Pirmkārt, aktuāla DGFiP akreditācija. Tikai biroji, kas iekļauti BOFIP publicētajā oficiālajā sarakstā, var parakstīt 2048 IMM deklarāciju kā solidāri atbildīgi pārstāvji. Jebkurš neakreditēts birojs piedāvā palīdzības pakalpojumu, nevis pārstāvniecību stricto sensu.

Otrkārt, notariālā reaktivitāte. Nekustamā īpašuma pārdošana organizējas ap stingriem datumiem (priekšlīgums, apturošo nosacījumu atcelšana, parakstīšana). Birojam jāspēj izdot savs apstiprinājums piecu līdz desmit darbdienu laikā pēc pilnas lietas saņemšanas, pretējā gadījumā parakstīšana nobīdās un pakļauj atsavinātāju līgumiskiem sodiem.

Treškārt, divpusējo nodokļu konvenciju pārzināšana. ASV, Lielbritānijas, Šveices, Ķīnas, Austrālijas, Kanādas, Brazīlijas vai AAE rezidenti saņem, atbilstoši konvencijām, nodokļu atlaides dubultās aplikšanas novēršanai. Pārstāvis, kas pareizi saskaņo šos mehānismus ar 2048 IMM, izvairās no pārrēķiniem un atvieglo pārmaksas atmaksu rezidences valstī.

Ceturtkārt, spēja pārvaldīt sarežģītus gadījumus — kopīpašumus, īpašuma sadalīšanu, dāvinājumu ķēdes, ģimenes SCI, ārzonu sabiedrības, ilgāk par trīsdesmit gadiem turētus īpašumus bez sākotnējās iegādes cenas papīra liecības. Labākajiem birojiem ir daudzdisciplinārās komandas (nodokļu speciālisti, nekustamā īpašuma juristi, zvērināti grāmatveži), un tie spēj rekonstruēt administrācijā aizstāvamu nodokļa bāzi.

Salīdzinošā analīze un pieredzes atsauksmes

Deviņi akreditētie fiskālie pārstāvji pārklāj Francijas tirgu ar atšķirīgiem pozicionējumiem. Accréditéco, SARF un Sarf Azur (SARF grupa) apliecina vēsturisku ekspertīzi franču valodā runājošo emigrantu lietās un Līča valstu rezidentu lietās. TEVEA International un Financière Accréditée dod priekšroku lietām ar lielu likmi, parasti virs 2 miljoniem eiro atsavināšanas cenā, un sarežģītām ārzonu struktūrām. La Représentation Fiscale un Authorized Tax Representative (ATR) rīcībā ir spēcīgi notariālie tīkli Francijas dienvidos un Il-de-Fransas reģionā. GPB Accrédité un Honoré Patrimoine darbojas mantiskajos un private banking segmentos, bieži saistīti ar family office.

Pieredzes atsauksmes izceļ trīs panākumu faktorus: lietas nodošanu notāram vismaz piecpadsmit dienas pirms parakstīšanas, izsmeļošu dokumentāciju par darbiem un uzlabojumiem kopš iegādes (PVN rēķini, amatnieku apliecinājumi, būvatļaujas) un pārstāvja savlaicīgu izvēli (ideālā gadījumā — priekšlīguma brīdī). Pretēji, biežas kļūdas ietver kapitāla pieauguma novērtēšanu pārāk zemu, lai samazinātu nodokli (gandrīz sistemātisks pārrēķina avots), aizmirstu īpaša pagaidu atlaide, ja atsavināšana notiek sociālā mājokļa organizācijai, sajaukšanu starp neto pārdevēja atsavināšanas cenu un uzrādīto cenu, kā arī novēlotu pārstāvja piesaisti dienu vai divas pirms parakstīšanas.

Atsavinātājs, kurš savu iecelšanu paredz jau priekšlīguma parakstīšanas brīdī, parasti ietaupa vairākus tūkstošus eiro par pakalpojumu (nav steidzamības tarifa) un nodrošina parakstīšanu bez atlikšanas.

Novērotais honorāru diapazons 2026. gadā

Biroji parasti iekasē fiksētu maksu, kas sasaistīta ar atsavināšanas cenu, reti ar kapitāla pieaugumu. Par atsavināšanu starp 150 000 un 500 000 eiro novērotie honorāri svārstās no 900 līdz 1 800 eiro bez PVN. Starp 500 000 un 1 500 000 eiro tie pieaug līdz 1 800 līdz 3 500 eiro bez PVN. Virs 1 500 000 eiro tarifu režģis kļūst proporcionāls, no 0,20 līdz 0,35 procentiem no atsavināšanas cenas, ar minimumu 3 500 eiro bez PVN un ar robežu, kas saskaņojama virs 10 miljoniem eiro.

Papildu pakalpojumi — iepriekšējs nodokļa bāzes audits, dokumentāla rekonstrukcija, nodokļu atlaides memorands, palīdzība kontroles laikā — tiek rēķināti pēc pavadītā laika, no 220 līdz 380 eiro bez PVN stundā. Steidzamības piemaksas (mazāk nekā desmit darbdienas pirms parakstīšanas) svārstās no 20 līdz 50 procentiem no fiksētās maksas. Nopietnā tāmē precizē perimetru, pilnas lietas saņemšanas termiņu, prasīto dokumentu sarakstu un iespējamās trešo personu izmaksas (zvērinātie tulkojumi, apostilles).