Uskokaa akkreditoidulle veroedustajalle Ranskassa sijaitsevan kiinteistönne luovutusvoiton verotus vuonna 2026

CGI:n 244 bis A § ja edustajan takuuvastuu

CGI:n 244 bis A § asettaa erityisen pidätyksen ulkomailla asuvien luonnollisten henkilöiden tai yhteisöjen Ranskassa sijaitsevista kiinteistöistä, kiinteistöoikeuksista tai kiinteistövaltaisten yhtiöiden osuuksista saamiin luovutusvoittoihin. Perusverokanta on 19 prosenttia luonnollisille henkilöille, jotka asuvat EU:n jäsenvaltiossa, Islannissa, Norjassa tai Liechtensteinissa. Se on myös 19 prosenttia kolmansien maiden asukkaille sen jälkeen, kun perustuslakineuvosto kumosi korotetun verokannan päätöksessään n° 2015-466 QPC; sosiaalimaksut ovat kuitenkin edelleen sovellettavissa luovuttajan tilanteen mukaan.

244 bis A §:n IV momentissa ja CGI:n liitteen II 171 quater ja 171 quinquies artikloissa tarkoitettu akkreditoitu veroedustaja on Ranskaan sijoittautunut ja DGFiP:n hyväksymä oikeushenkilö. Se on yhteisvastuussa luovuttajan veron maksamisesta, tarkastaa 2048 IMM- tai 2048 M -ilmoituksen, vahvistaa ilmoitettujen verotusperusteiden oikeellisuuden ja allekirjoittaa notaarille luovutettavan asiakirjan. Ilman tätä nimeämistä notaari ei voi julkistaa asiakirjaa kiinteistörekisteripalvelussa, mikä estää omistusoikeuden siirtymisen.

Yhdeksän akkreditoidun toimiston virallinen luettelo julkaistaan Finances Publiques -viranomaisen virallisessa tiedotteessa, kohdassa BOI-RFPI-PVINR-30-20, ja se on myös tämän sivun alempana olevassa RFA:n virallisessa luettelossa. Luettelo muuttuu DGFiP:n akkreditointipäätösten mukaan.

Kenelle akkreditoidun veroedustajan nimeäminen on pakollista

Nimeäminen on pakollinen kenelle tahansa luonnolliselle henkilölle tai oikeushenkilölle, joka on verotuksellisesti kotipaikkaa Euroopan talousalueen (ETA) ulkopuolella (ei EU, ei Islanti, Norja tai Liechtenstein) ja myy Ranskassa sijaitsevaa kiinteistöä. EU:n tai ETA:n jäsenvaltion asukkaat on vapautettu velvollisuudesta vuoden 2014 lisätalousarviolain ja sitä seuranneen hallinto-oikeudellisen oikeuskäytännön jälkeen, lukuun ottamatta 244 bis A §:n III bis momentissa tarkoitettuja tiettyjä kiinteistövaltaisia yhtiöitä. Luxemburgilainen, saksalainen tai irlantilainen yhtiö, joka myy pariisilaisen vuokrakiinteistön, ei siis tarvitse edustajaa.

Velvollisuus koskee myös tilanteita, joissa luovutusvoitto on vähäinen tai nolla, kunhan luovutushinta ylittää 150 000 euroa ja luovuttaja kuuluu kolmanteen maahan. Tätä kynnystä alittavista luovutuksista paikallinen viranomainen voi perustellusta pyynnöstä vapauttaa luovuttajan nimeämisvelvollisuudesta. Käytännössä vapautus myönnetään helposti matalahintaisille yli kolmekymmentä vuotta omistetuille kiinteistöille, jotka on vapautettu tulo- ja sosiaalimaksuista.

Toimistoilla yleisimmin esiintyvät tapaukset koskevat amerikkalaisen, sveitsiläisen, emiraattilaisen, kanadalaisen tai singaporelaisen asuinpaikan saanutta ranskalaista ekspatriaattia, joka myy entistä kotiaan; aasialaista sijoittajaa, joka realisoi pariisilaisen vuokrakiinteistöportfoliontaan; offshore-holdingyhtiötä, joka luovuttaa ranskalaisen kiinteistövaltaisen yhtiön; tai yhteisomistuksessa olevaa ulkomaalaista perijää. Jokainen tilanne muuttaa veropohjaa, tarvittavia asiakirjoja ja edustajan valvonnan tasoa.

Akkreditoidun toimiston tehtävät kiinteistöluovutusvoitossa

Veroedustaja toimii ennen myyntiä, allekirjoituksen yhteydessä ja julkistamisen jälkeen. Palvelu koostuu seitsemästä tehtävästä.

• Dossiereiden ennakkoanalyysi: omistusasiakirjan, hankintakirjan, todistettujen korjaustöiden ja mahdollisten luovutusketjussa tehtyjen lahjoitusten tarkastelu.
• Luovuttajan verotuksellisen tilanteen arviointi, verotuksellisen asuinpaikan selvittäminen sovellettavan kahdenvälisen verosopimuksen mukaisesti (ulkomainen verotuksellinen asuinpaikkatodistus, yhdysvaltalainen lomake 6166, Australian ATO-todistus jne.).
• Bruttoluovutusvoiton laskenta: luovutushinnasta vähennetään hankintahintaan lisätyt kulut ja korjaustyöt, minkä jälkeen sovelletaan omistusaikavähennyksiä ja erityisiä verovapautuksia (toissijainen asuinpaikka tietyin edellytyksin, pakkolunastus, uudelleensijoittaminen).
• Kiinteistöjä varten 2048 IMM -ilmoituksen, kiinteistövaltaisten yhtiöiden osuuksia varten 2048 M -ilmoituksen tai erityistapauksissa 2048 IMM-NOT -ilmoituksen laadinta sekä tuloveron ja sosiaalimaksujen laskenta.
• Edustajan allekirjoitus ja dossiereiden toimittaminen toimivaltaiselle kiinteistörekisteripalvelulle yhdessä kaupasta vastaavan notaaritoimiston kanssa, ennen varsinaisen asiakirjan allekirjoituspäivää tai sinä päivänä.
• Notaarin suorittaman pidätyksen valvonta sequestroimista varoista, verokuitin seuranta ja asiakirjojen arkistointi DGFiP:n edellyttämän säilytysajan mukaan.
• Riita-asioiden, oikaisuvaatimusten ja palautuspyyntöjen hoitaminen, kun luovuttaja havaitsee virheen alkuperäisessä laskennassa tai hallinto myöhemmin kiistää verotuksellisen asuinpaikan.

Toimitettavat asiakirjat sisältävät ennakkovalmistelumuistion, edustajan allekirjoittaman 2048 IMM -ilmoituksen, notaarille annettavan vastaanottoilmoituksen, pidätyksen maksukuitin sekä tarvittaessa oikaisuvaatimusmuistion. Lisäarvo näkyy allekirjoituksen oikeudellisessa turvaamisessa, hyväksyttävien töiden ja kulujen asiakirjojen optimoinnissa sekä sopimusperusteisten tilanteiden ennakoinnissa (ulkomainen verohyvitys, kaksinkertaisen verotuksen poistaminen).

Omistusaikavähennys ja verovapautuskynnys

Alla oleva käyrä kuvaa vuosi vuodelta kertynyttä vähennystä, joka on sovellettavissa bruttoluovutusvoittoon CGI:n 150 VC §:n mukaisen tuloveron osalta, ja rinnakkaisesti sosiaalimaksuihin. Se havainnollistaa täyden verovapautuksen pisteen (22 vuotta tuloveron osalta, 30 vuotta sosiaalimaksujen osalta) ja auttaa arvioimaan mahdollista odottamista ennen myyntiä.

Akkreditoidun veroedustajan valintakriteerit

Neljä ulottuvuutta ansaitsee erityistä huomiota. Ensinnäkin ajantasainen DGFiP-akkreditointi. Vain BOFIP:n julkaisemassa virallisessa luettelossa olevat toimistot voivat allekirjoittaa 2048 IMM -ilmoituksen yhteisvastuullisena edustajana. Akkreditoimaton toimisto tarjoaa avustuspalvelua, ei varsinaista edustusta.

Toiseksi notaariyhteistyön nopeus. Kiinteistökauppa järjestyy kiinteiden päivämäärien (esisopimus, ehtojen toteutuminen, allekirjoitus) ympärille. Toimiston on kyettävä antamaan hyväksyntä viidestä kymmeneen arkipäivässä täydellisen dossiereiden vastaanottamisesta, muuten allekirjoitus siirtyy ja luovuttaja altistuu sopimussakoille.

Kolmanneksi kahdenvälisten verosopimusten hallinta. Yhdysvaltain, Ison-Britannian, Sveitsin, Kiinan, Australian, Kanadan, Brasilian tai Arabiemiraattien asukkaat hyötyvät sopimusten mukaisista verohyvityksistä kaksinkertaisen verotuksen poistamiseksi. Edustaja, joka sovittaa nämä mekanismit oikein 2048 IMM -ilmoitukseen, välttää jälkiverotukset ja helpottaa liikaa maksetun veronpalautusta asuinmaassa.

Neljänneksi kyky käsitellä monimutkaisia tapauksia: yhteisomistukset, omistusoikeuden jakamiset, lahjoitusketjut, perheomisteiset SCI:t, offshore-yhtiöt, yli kolmekymmentä vuotta ilman alkuperäisen hankintahinnan paperiasiakirjoja omistetut kiinteistöt. Parhaat toimistot käyttävät monitieteisiä tiimejä (vero-asiantuntijat, kiinteistöjuristit, tilintarkastajat) ja osaavat rekonstruoida hallinnon edessä puolustettavan veropohjan.

Vertaileva analyysi ja käytännön kokemukset

Yhdeksän akkreditoitua veroedustajaa kattaa Ranskan markkinan eri asemoitumisilla. Accréditéco, SARF ja Sarf Azur (SARF-ryhmä) korostavat historiallista asiantuntemustaan ranskankielisten ekspatriaattien ja Persianlahden maiden asukkaiden dossiereiden osalta. TEVEA International ja Financière Accréditée suosivat suuren intressin dossierointeja, tyypillisesti yli 2 miljoonan euron luovutushinnalla, sekä monimutkaisia offshore-rakenteita. La Représentation Fiscale ja Authorized Tax Representative (ATR) omaavat vahvan notaariverkoston Etelä-Ranskassa ja Île-de-Francessa. GPB Accrédité ja Honoré Patrimoine toimivat varallisuudenhoito- ja private banking -segmenteillä, usein family officeiden tukemana.

Käytännön kokemusten perusteella kolme menestystekijää nousee esiin: dossiereiden toimittaminen notaarille vähintään viisitoista päivää ennen allekirjoitusta, kattava dokumentointi hankinnasta lähtien tehdyistä töistä ja parannuksista (alv-laskut, käsityöläisten todistukset, rakennusluvat), sekä edustajan varhainen valinta (mieluiten jo esisopimuksen yhteydessä). Yleisiä virheitä ovat luovutusvoiton aliarviointi veron pienentämiseksi (lähes poikkeuksetta jälkiverotuksen lähde), erityisen tilapäisen vähennyksen unohtaminen sosiaalisen asuntotuotannon organisaatiolle luovutuksessa, sekaannus netto-luovutushinnan ja julkaistun hinnan välillä sekä liian myöhäinen edustajan hankinta yhtä tai kahta päivää ennen allekirjoitusta.

Luovuttaja, joka nimeää edustajansa jo esisopimuksen allekirjoitushetkellä, säästää yleensä useita tuhansia euroja palkkiossa (ei kiireisyylisää) ja varmistaa allekirjoituksen ilman siirtoa.

Havaitut palkkiohaarukat vuonna 2026

Toimistot laskuttavat yleensä kiinteän palkkion luovutushinnan mukaan, harvoin luovutusvoiton perusteella. 150 000–500 000 euron luovutuksissa havaitut palkkiot vaihtelevat 900–1 800 euroon ilman arvonlisäveroa (ALV, arvonlisävero). 500 000–1 500 000 euron luovutuksissa ne nousevat 1 800–3 500 euroon ilman ALV:a. Yli 1 500 000 euron luovutuksissa taulukko muuttuu suhteelliseksi: 0,20–0,35 prosenttia luovutushinnasta, vähimmäismäärä 3 500 euroa ilman ALV:a ja yli 10 miljoonan euron raja neuvotellaan tapauskohtaisesti.

Lisäpalvelut — veropohjan ennakkotarkastus, asiakirjojen rekonstruointi, oikaisuvaatimusmuistio, tarkastusapu — laskutetaan tuntiperiaatteella, 220–380 euroa tunnilta ilman ALV:a. Kiireisyylisät (alle kymmenen arkipäivää ennen allekirjoitusta) vaihtelevat 20–50 prosenttia kiinteästä palkkiosta. Asianmukainen tarjous täsmentää laajuuden, täydellisten dossierie-iden vastaanottamisen määräpäivän, vaadittavien asiakirjojen luettelon ja mahdolliset kolmansien osapuolten kulut (viralliset käännökset, apostillit).