Fiscal Partner
Referencefirma for momsrepræsentation, compliance og rådgivning af virksomheder ikke etableret i Frankrig. Dedikeret kontaktperson, flersproget opfølgning.
Besøg hjemmesidenArtikel 244 bis A i CGI og repræsentantens garanti
Artikel 244 bis A i Code général des impôts pålægger en særlig tilbageholdelse på avancer, som ikke-hjemmehørende fysiske eller juridiske personer realiserer ved afståelse af fast ejendom, ejendomsrettigheder eller kapitalandele i ejendomsdominerede selskaber beliggende i Frankrig. Basisskattesatsen er 19 procent for fysiske personer hjemmehørende i en EU-medlemsstat, Island, Norge eller Liechtenstein. Den er ligeledes 19 procent for residenter i tredjelande efter ophævelsen af den forhøjede sats ved Forfatningsrådets afgørelse nr. 2015-466 QPC, men de sociale bidrag forbliver gældende afhængigt af overdragerens situation.
Den akkrediterede fiskalrepræsentant, der er foreskrevet i afsnit IV i artikel 244 bis A og i artikel 171 quater og 171 quinquies i bilag II til CGI, er et selskab etableret i Frankrig og akkrediteret af Direction Générale des Finances Publiques. Den hæfter solidarisk for betalingen af den skat, overdrageren skylder, verificerer formular 2048 IMM eller 2048 M, bekræfter rigtigheden af de angivne grundlag og underskriver til godkendelse det dokument, der afleveres til notaren. Uden denne udpegning kan notaren ikke foretage offentliggørelse af skødet hos tinglysningskontoret, hvilket blokerer ejendomsoverdragelsen.
Den officielle liste over de ni akkrediterede firmaer offentliggøres i Bulletin officiel des Finances Publiques, rubrik BOI-RFPI-PVINR-30-20, og fremgår ligeledes af den officielle liste over RFA nedenfor på denne side. Den opdateres i takt med DGFiP's akkrediteringsbeslutninger.
Hvem skal udpege en akkrediteret fiskalrepræsentant
Udpegning er obligatorisk for enhver person, fysisk eller juridisk, der skattemæssigt er hjemmehørende eller etableret uden for Det Europæiske Økonomiske Samarbejdsområde (uden for EU, Island, Norge, Liechtenstein), og som afstår en fast ejendom beliggende i Frankrig. Residenter i en EU-medlemsstat eller i EØS er fritaget siden lov om supplerende finanslov for 2014 og den efterfølgende forvaltningsretspraksis, undtagen i særlige tilfælde omhandlet i artikel 244 bis A, afsnit III bis, for visse ejendomsdominerede selskaber. Et luxembourgsk, tysk eller irsk selskab, der sælger en udlejningsejendom i Paris, behøver således ikke udpege en repræsentant.
Forpligtelsen gælder selv om avancen er lille eller nul, så snart salgsprisen overstiger 150.000 euro, og overdrageren hører under et tredjeland. For afståelser under denne tærskel kan den lokale skattemyndighed fritage overdrageren for udpegning efter begrundet anmodning. I praksis gives fritagelsen let for ejendomme af ringe værdi, der har været ejet i mere end tredive år og er fritaget for indkomstskat og sociale bidrag.
| Overdragerens profil | Afstået ejendom | Fiskalrepræsentant |
|---|---|---|
| Fysisk person hjemmehørende uden for EU/EØS | Lejlighed, hus, grund, SCI | Obligatorisk hvis pris > 150.000 € |
| Fysisk person hjemmehørende i EU/EØS | Ejendom i Frankrig | Fritaget |
| Selskab uden for EU/EØS | Ejendom eller SPI-andele | Obligatorisk |
| EU/EØS-selskab med ejendomsdominans | SPI-andele i Frankrig | Konkret vurdering, III bis 244 bis A |
De hyppigste tilfælde, som firmerne støder på, omfatter den fraflyttede franskmand, der er blevet resident i USA, Schweiz, De Forenede Arabiske Emirater, Canada eller Singapore og sælger sin tidligere bopæl, den asiatiske investor, der likviderer en parisisk udlejningsportefølje, det offshore-holdingselskab, der afstår et fransk ejendomsdomineret selskab, eller den ikke-resident medtilhavende som arving til en familieejendom. Hver situation ændrer beskatningsgrundlaget, den nødvendige dokumentation og repræsentantens årvågenhedsniveau.
Opgaver for et akkrediteret firma ved ejendomsavance
Fiskalrepræsentanten medvirker før salget, ved underskriften og efter offentliggørelsen. Syv opgaver udgør ydelsen.
- Indledende sagsvurdering, gennemgang af adkomstdokumentet, erhvervelsesdokumentet, dokumenterede forbedringer og eventuelle donationer i overdragelseskæden.
- Kvalificering af overdragerens skattemæssige situation, kontrol af skattemæssigt hjemsted i henhold til den gældende bilaterale dobbeltbeskatningsoverenskomst (udenlandsk skattehjemstedscertifikat, amerikansk formular 6166, australsk ATO osv.).
- Beregning af bruttoavancen, salgsprisen fratrukket anskaffelsespris tillagt omkostninger og forbedringer, derefter anvendelse af fradrag for ejertid og specifikke fritagelser (sekundær bolig på betingelser, ekspropriation, geninvestering).
- Udarbejdelse af formular 2048 IMM for fast ejendom, 2048 M for andele i ejendomsdominerede selskaber eller 2048 IMM-NOT i særlige notariale tilfælde, beregning af skat og sociale bidrag.
- Repræsentantens underskrift til godkendelse og indgivelse af sagen til det kompetente tinglysningskontor i koordination med det notarkontor, der forestår salget, inden eller på dagen for underskriften af det officielle skøde.
- Kontrol af notarens tilbageholdelse fra de deponerede midler, opfølgning på skattekvittering, arkivering af bilag i den af DGFiP påbudte opbevaringsperiode.
- Håndtering af tvister, klager og anmodninger om nedsættelse, når overdrageren konstaterer en fejl i den indledende beregning, eller når skattehjemstedet efterfølgende anfægtes af skattemyndighederne.
Leverancerne omfatter en forberedende analyserapport, formular 2048 IMM underskrevet af repræsentanten, overtagelsesbeviset afleveret til notaren, bevis for betaling af tilbageholdelsen og, i givet fald, nedsættelsesskriftet. Merværdien måles i den juridiske sikring af underskriften, i dokumentarisk optimering af admissible forbedringer og omkostninger samt i forudgribeisen af overenskomstmæssige situationer (udenlandsk skattefradrag, eliminering af dobbeltbeskatning).
Fradrag for ejertid og fritagelsestærskel
Kurven nedenfor viser år for år det kumulative fradrag, der gælder for bruttoavancen med hensyn til indkomstskat i henhold til artikel 150 VC i CGI, og parallelt det, der gælder for sociale bidrag. Den muliggør visualisering af fritagelsestærsklen (22 år for skat, 30 år for sociale bidrag) og hjælper med at kalibrere en eventuel ventetid inden afståelse.
Kriterier for valg af akkrediteret fiskalrepræsentant
Fire dimensioner fortjener særlig opmærksomhed. For det første ajourført DGFiP-akkreditering. Kun firmaer, der fremgår af den officielle liste offentliggjort af BOFIP, kan underskrive formular 2048 IMM som solidarisk repræsentant. Ethvert ikke-akkrediteret firma tilbyder en bistandsydelse, ikke repræsentation i streng forstand.
For det andet notariel reaktionsevne. Et ejendomssalg er organiseret omkring faste datoer (aftalekontrakt, ophævelse af betingelser, underskrift). Firmaet skal kunne udstede sin godkendelse inden for fem til ti arbejdsdage efter modtagelse af den komplette sag, ellers forskydes underskriften og overdrageren udsættes for kontraktuelle sanktioner.
For det tredje beherskelse af bilaterale dobbeltbeskatningsoverenskomster. Residenter i USA, Det Forenede Kongerige, Schweiz, Kina, Australien, Canada, Brasilien eller De Forenede Arabiske Emirater nyder ifølge overenskomsterne godt af skattefradrag for at eliminere dobbeltbeskatning. Den repræsentant, der korrekt sammenkobler disse mekanismer med formular 2048 IMM, undgår efteropkrævninger og letter tilbagebetalingen af det opkrævede for meget i bopælsstaten.
For det fjerde evnen til at håndtere komplekse sager: sameje, opdeling af ejendomsretten, donationskæder, familie-SCI'er, offshore-selskaber, ejendomme ejet i mere end tredive år uden papirspor for den oprindelige anskaffelsespris. De bedste firmaer råder over tværfaglige hold (skattespecialister, ejendomsjurister, revisorer) og er i stand til at rekonstruere et forsvarligt grundlag over for skattemyndighederne.
Komparativ analyse og erfaringer fra praksis
De ni akkrediterede fiskalrepræsentanter dækker det franske marked med forskellige positioneringer. Accréditéco, SARF og Sarf Azur (SARF-gruppen) fremhæver historisk ekspertise inden for fraflyttede fransktalende sagsmapper og residenter fra Golfen. TEVEA International og Financière Accréditée prioriterer sager med høj værdi, typisk over 2 millioner euro i salgspris, og komplekse offshore-strukturer. La Représentation Fiscale og Authorized Tax Representative (ATR) har stærke notarnetværk i det sydlige Frankrig og Île-de-France. GPB Accrédité og Honoré Patrimoine opererer inden for formuesegmenter og private banking, ofte tilknyttet family offices.
Erfaringer fra praksis fremhæver tre succesfaktorer: aflevering af sagen til notaren mindst femten dage inden underskriften, udtømmende dokumentation af forbedringer og ombygninger foretaget siden erhvervelsen (momsfakturaer, håndværkererklæringer, byggetilladelser) og tidligt valg af repræsentant (ideelt ved underskrift af aftalekontrakt). Omvendt omfatter hyppige fejl undervurdering af avancen for at mindske skatten (næsten systematisk kilde til efteropkrævning), glemsel af det midlertidige ekstraordinære fradrag ved afståelse til et almennyttigt boligorganisme, forveksling af nettosalgspris og annonceret pris samt sen henvendelse til en repræsentant en til to dage inden underskriften.
En overdragere, der foretager sin udpegning allerede ved underskriften af aftalekontrakten, sparer generelt flere tusinde euro på ydelsen (ingen hastegebyr) og sikrer underskriften uden udsættelse.